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■■各年度考題■■。114年(4)。113年(6)。112年(5)。111年(5)。110年(5)。109年(5)。108年(5)。107年(5)。106年(5)。105年(5)。104年(5)。103年(5)。102年(5)。101年(5)。100年(5)。99年(4)。98年(3)。97年(4)。96年(4)。95年(3)。94年(5)。93年(5)。92年(3)。91年(5)
| （1） | 專門職業及技術人員特種考試。不動產估價師〈不動產估價理論〉 | 。114年。113年。112年。111年。110年。109年。108年。107年。106年。105年。104年。103年。102年。101年。100年。99年。98年。97年。96年。95年。94年-1。94年-2。93年-1。93年-2。92年。91年-1。91年-2 |
| （2） | 專門職業及技術人員特種考試。不動產估價師〈不動產估價實務〉 | 。114年。113年。112年。111年。110年。109年。108年。107年。106年。105年。104年。103年。102年。101年。100年。99年。98年。97年。96年。95年。94年-1。94年-2。93年-1。93年-2。92年。91年-1。91年-2 |
| （3） | 公務人員高等考試三級考試。地政、公產管理 | 。114年。113年。112年。111年。110年。109年。108年。107年。106年。105年。104年。103年。102年。101年。100年。99年 |
| （4） | 特種考試地方政府公務人員三等考試。地政 | 。113年。112年。111年。110年。109年。108年。107年。106年。105年。104年。103年。102年。101年。100年 |
| （5） | 專門職業及技術人員普通考試。不動產經紀人 | 。113年。112年。111年。110年。109年。108年。107年。106年。105年。104年。103年。102年。101年。100年。99年。98年。97年-1。97年-2。96年-1。96年-2。95年。94年。93年。92年。91年 |
| （6） | 公務人員特種考試原住民族考試。地政 | 。114年。113年 |
114年公務人員高等考試三級考試試題24160【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、請說明國內不動產估價之價格種類，又這些價格種類與國際（例如國際評價準則 International Valuation Standards）之價格種類有何差異。（25分）
二、請說明土地受污染時，可能產生之價格影響效果、估價方法，及進行估價時應注意事項。（25分）
三、請說明國內土地徵收市價補償之估價流程與可能產生之爭議，又如何能避免爭議之產生？（25分）
四、請說明不動產估價師（或估價人員）應遵循之職業倫理規範，又如何判斷其是否確實遵守上述規範？（25分）
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114年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、請說明土地開發分析法之估價原理、應用場合，並就法令對土地開發分析法之定義，分析其與最有效使用之關連。（25分）
二、一幢辦公大樓供所有權人之企業總部使用，並未對外招租，請問這幢大樓可否應用收益法評估其價格？請詳述理由。並請說明應如何對此辦公大樓進行估價？（25分）
三、近鄰地區與類似地區有何不同？其與區域因素調整有何關係？（25分）
四、何謂素地估價？何謂附建物地估價？兩者有何不同？（25分）
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114年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
一、若勘估標的為位於重劃區之土地，不動產估價師擬以比較法與土地開發分析法評估其價格。
(一)你認為合理的比較法個別因素調整表應包含那些內容？請以表格方式完整呈現，並具體說明其理由。（15分）
(二)若勘估標的與比較標的在上述個別因素有明顯的差異時，請以最重要的五項個別因素為例，具體說明你認為合理的調整原則或方式（包括影響方向、影響程度及函數關係），並說明其理論基礎。（15分）
(三)以土地開發分析法進行價格評估時，你認為最可能造成不同不動產估價師在土地開發分析價格產生差異的原因為何？在兼顧不動產估價師的獨立、客觀、公正立場下，又有那些方法可減少上述價格落差？（20分）
二、某一都市更新案之更新單元為兩面臨路之基地，依據其土地、建物及使用執照狀況，大致可區分為 A、B、C 三區，各區基地上各有數棟樓層數不等的區分所有建築物。A 區臨主要道路（20公尺），區位條件較優， 但土地總面積未達 100 坪，且土地形狀呈狹長形，不利單獨興建，建物現況一樓多為店面使用。B 區土地為位於次要道路（8公尺）的長方形土地，形狀方整，但總面積約 180 坪，單獨興建無法規劃坡道平面車位， 建物現況一樓部分為店面使用、部分為住家使用。C 區土地總面積約為500 坪，土地面積較大且方整，非未臨接道路之裡地，但臨路條件不佳， 本身單獨開發之人車動線不佳。因此，三區土地若單獨開發均有其限制， 即彼此整合開發最為有利，但如何合理且公平評估彼此的價值貢獻，影響基地是否能成功整合甚鉅，以下為三區土地分布之示意圖（非地籍圖）。
1.更新前基本資料
(1)勘估標的內容
（A）土地標示：ＯＯ市ＯＯ區ＯＯ段ＯＯ地號等 22 筆土地面積：2,536.63 平方公尺（767.33 坪）
（B）建物標示：ＯＯ市ＯＯ區ＯＯ段ＯＯ建號等 36 筆建物門牌：ＯＯ市ＯＯ區ＯＯ路ＯＯ巷ＯＯ弄ＯＯ號等 36 戶（部分建物有海砂屋重建獎勵）建物面積：3,030.45 平方公尺
（C）權利種類：都市更新權利變換之權利價值
(2)產權分析：依據委託人提供之產權清冊資歷，整理土地、建物等產權資料如下：（略）
2.更新後基本資料
(1)建築形式：地上 24 層、地下 5 層之店面住宅大樓，共 155 戶，其中店面 12 戶、住宅 143 戶，地下層規劃 155個坡道平面停車位。
(2)建物構造：鋼骨鋼筋混凝土造。
(3)更新後建物面積：更新後供分配之建築物及其土地應有部分面積， 即更新後建物（不含車位）總銷售面積為 5,888.18 坪（詳見更新後各單元建築物之權利價值表，略）。
3.評估內容：更新前後權利價值。
(一)請依據上述資料擬定其權利變換估價之完整估價流程，並具體說明可能的勘估標的、估價方法及估價結果於都市更新之用途。（20分）
(二)為使未來都市更新案之估價結果更為公平且合理，請你先擬定適當的估價條件。（10分）
(三)都市更新權利變換估價有那些常見的爭議與其爭議原因？又你認為有那些可能的方法解決？（20分）
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114年公務人員特種考試原住民族考試試51250題【考試別】原住民族考試【等別】三等考試【類科組別】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、在不動產估價作業程序中，對於比較標的選取時，若比較標的之價格形成條件中，有非屬正常情形而影響價格時，或是有其他可能改變比較標的價格的情形存在時，應做何調整？另外蒐集比較標的時，應對那些情形做查證？（25分）
二、估價人員欲對於某地區之更新單元中兩棟建物進行都市更新權利變換估價，其中一棟為區分所有建物，另一棟為非屬區分所有建物，對於此兩棟建物更新前之基地權利價值應如何估計？請分別敘述之。（25分）
三、某原住民欲租用原住民保留地區內礦業用地進行土石與礦物採取，出租機關委託估價人員查估該筆礦業用地之價格，再按所查估的礦業用地市價乘以特定標準計算租金。請問該筆礦業用地價格應以何種方法估計較為合適？其估計方式為何？（25分）
四、對於不動產租賃權之估價，應考量那些因素？不動產租金之估計，可分成新訂租約與續訂租約，對於此兩種租約之租金估計方式有何不同？請分別說明之。（25分）
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113年公務人員高等考試三級考試試題33760【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、在現行法規基礎下，估價時正常價格與限定價格各自使用的時機為何？這幾年房地產價格居高不下，請問不動產估價的變動原則、預測原則、競爭原則各自為何？是否能解釋臺灣目前的房價？請說明之。（25分）
二、地震發生後建築物大樓發生毀損，如果此建築物要進行都市更新，依據現行法令規定，何謂權利變換估價？要如何估計區分所有建物的基地權利價值？請說明之。（25分）
三、缺工與缺料導致營建成本不斷飆升，請問要如何估計營造施工費？缺工與缺料的時候是否會影響到估價？請說明之。（25分）
四、何謂建築物殘餘法？目前國內地上權住宅日益普遍，針對地上權住宅的土地估價方法有那些？請說明之。（25分）
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113年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、勘估標的之有效總收入的估計應包含那些事項？另外估價人員在估計總收入及有效總收入時，應與那些資料做核對比較？（25分）
二、估價人員進行農作改良物估價時，應考慮那些因素？農作改良物之估價方式有那些？（25分）
三、估價人員對某一上市保險公司之投資性不動產進行估價，請問投資性不動產的定義為何？在撰寫估價報告書時，其估價目的與價格種類應為何？在保險公司之投資性不動產中，一棟的租約在1年以上，另一棟的租約則在1年以下，請問所採用估價的方法有何不同？（25分）
四、在土地徵收補償市價查估時，估價人員以買賣實例估計土地正常單價，若土地上有區分所有建物，買賣實例為其中部分層數或區分單位者，以及地上有建物，且買賣實例為全部層數者，其土地正常買賣單價的估計程序各為何？請分別詳述之。（25分）
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113年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
試題說明：
1.請以下列給定之估價條件及勘估標的資料，分別計算比較法、土地開發分析法與收益法等三種勘估標的的價格，並依不動產估價技術規則之規定，說明不動產估價報告書撰寫價格評估過程與結果。
2.價格推估過程請儘量根據試題內給定的條件試算，勿任意添加估價條件，如提供之資料有所欠缺，以致評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，惟應特別加以說明。
3.價格試算結果，除利率等相關率外，計算至整數，小數點以下四捨五入，並於千位數及百萬位數（含以上），以逗點標示之（例如 100,000,000）。
4.價格日期：113年8月16日。
一、比較法（30分）
1.民國113年1月到民國113年8月價格日期指數無調整皆為 100%。
2.勘估標的與比較標的位在同一個區域，區域因素一致。
3.比較標的的價格為交易價格，無須進行情況調整。
4.計算比較價格時，比較標的一的加權數 34%、比較標的二的加權數33%、比較標的三的加權數 33%。
5.勘估標的及比較標的資料，如下表。
6.勘估標的與比較標的個別因素比較調整率表，如下表。
二、土地開發分析法（30分）
1.基地面積為 600 坪，預計開發興建住宅社區。根據相關都市計畫法、建築技術規則規定得知，基地興建樓地板面積為 1,200 坪，請依據不 動產估價技術規則土地開發分析法計算、分析，並將運算過程予以逐一列出。
2.有關可銷售房地產價格資料為如下所示：一樓可銷售面積 240 坪，一樓銷售價格每坪 40 萬；二樓以上可銷售面積 960 坪，二樓以上銷售價 格每坪 30 萬。車位可銷售 50個，每個車位 100 萬。
3.相關土地開發成本如下所示：
(1)營造施工費用：17 萬/坪，營造施工面積 1,200 坪。
(2)規劃設計費用：以營造施工費 2%計算。
(3)管銷費用：以總銷售金額 3%計算。
(4)稅捐及其他負擔費用：以總銷售金額 3%計算。
(5)開發者之適當利潤率：20%。
(6)資本利息綜合利率：4%。
(7)開發計畫期間 2年。
三、收益法（40分）
1.民國113年1月到民國113年8月價格日期房租指數無調整皆為 100%。
2.勘估標的與比較標的位在同一個區域，區域因素一致。
3.比較標的為成交租金，無須進行情況調整。
4.勘估標的與比較租賃標的租金案例分析表，如下表。
5.勘估標的及比較租賃標的資料及調整率表，如下表。
6.勘估標的其他相關資料說明：
(1)勘估標的面積：土地 10.58 平方公尺、建物面積為 133 平方公尺。
(2)租賃空置損失 2個月的閒置率。
(3)押金 2個月，押金利率為 1%。
(4)地價稅的申報地價 10,648 元/平方公尺，基本稅率 2‰。
(5)房屋稅核定現值 3,000 元/平方公尺，房屋稅率為 3.6%。
(6)房屋管理維修費每個月2,000 元。
(7)收益資本化率請以加權平均資金法 WACC 計算，自有資金 30%，自 有資金利率 1%，貸款 70%、貸款利率 3%。
(8)不動產估價師在製作收益法估價報告書時，請說明不動產估價技術 規則對於製作估價報告書要求應載明的事項。
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113年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、何謂折現現金流量分析法？又其與直接資本化法有何差異？（25分）
二、請說明土地開發分析法之計算公式，又土地開發分析法之成本項目內容為何？（25分）
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113年公務人員特種考試原住民族考試試題41050【考試別】原住民族考試【等別】三等考試【類科組別】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、何謂正常價格？何謂限定價格？一塊位於原住民區種植高麗菜的土地要出售，應評估其正常價格或限定價格？試分析之。（25分）
二、依地價調查估計規則規定，計算宗地單位地價前需先調查買賣或收益實例以估計實例土地正常單價，再據以估計區段地價。該規則又規定，地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。試問在交易案例稀少下，如何評估原住民區土地宗地地價？（25分）
三、請問影響不動產價格的因素有那三大類？原住民區的不動產價格與是否潛藏土石流危機、是否有水源、是否有門牌關係很大，試問此等因素應歸屬於那一類因素？（25分）
四、依地價調查估計規則之規定，如何劃分地價區段？假設在道路兩側有兩個農業使用條件相似之A區與B區，其區段地價是否宜相近？又，假設A區位於原住民保留區、B區位於非原住民保留區，其農業使用條件依然相似，請問兩區段之區段地價是否應該相近？試詳細說明之。（25分）
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113年特種考試地方政府公務人員及離島地區公務人員考試試題32250【考試別】地方政府公務人員考試【等別】三等考試【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、不動產市場資訊透明與否，可以透過那些指標來衡量？不動產市場資訊越透明，價格可能產生如何的變動？（25分）
二、臺灣的實價登錄查詢系統提供相同地址過去歴年的交易價格。請問這種相同地址重複交易（repeat sales）的資訊可以如何幫助不動產估價？使 用重複交易資料的時候，需要特別注意什麼？（25分）
三、為何透過成本概念，可以推估不動產價格？建物逐漸變老的過程，如何影響建物以及土地價格？（25分）
四、請先說明環境永續（environmental sustainability）的概念，接著說明這些 概念如何影響不動產估價？（25分）
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112年公務人員高等考試三級考試試題34180【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、實價登錄上有一筆十二層住宅大樓的七樓近期交易資料，請依據地價調查估計規則與不動產估價技術規則之規定，在不知土地價值比率或建物價值比率下，分別說明如何評估該住宅大樓之基地價格。（25分）
二、評估公告土地現值時，需先劃設地價區段。依據地價調查估計規則的規定，地價區段的類型有那幾種，試詳細說明之。又各地價區段中，如何依區段地價推估宗地地價？（25分）
三、何以不動產估價非常重視價格日期？請選擇一項最相符之經濟原則說明之。另請比較分析：公告土地現值、徵收補償市價、都市更新權利變換估價時，價格日期之相關規範。（25分）
四、何謂土地開發分析法？運用該法推估毗鄰二宗位於第三種住宅區、面積相同，但現況各為停車場（A）、七層樓住宅華廈（B）之土地，試分析A、B兩者之正常價格關係。（25分）
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112年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、有一筆位於住宅區之素地，附近住宅大樓林立，該區域內雖不動產市場交易熱絡，惟缺乏素地交易案例，請問應選用何種方法評估該筆土地之價格最為適當？請詳述選用該方法之理由及依據。此一估價方法應遵循之估價原則為何？請列舉三項估價原則，並詳細說明其與該估價方法之關係。（30分）
二、何謂收益資本化率？其與報酬率有何異同？不動產估價師常使用市場萃取法決定收益資本化率，請說明市場萃取法之運用要領，及其實務運用上有何問題？（20分）
三、土地使用分區為住宅區之既成巷道，應如何評估其價值？其與都市計畫道路之價值評估有何不同？請詳述之。（25分）
四、臺灣不動產市場上大都屬房地結合體交易，但在某些場合如貸款、課稅等，會有拆分建物與土地價格之需求，請問房地價如何進行拆分，其理論依據為何？透天厝住宅之房地價拆分與區分所有建築物房地價拆分有無不同？請詳細說明之。（25分）
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112年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
試題說明：
(一)本次試題請依比較法、收益法、土地開發分析法及價格決定等四大部分，依序分段、分項作答。
(二)相關資訊：
1.勘估標的：位於3年前完成、交易熱絡之大面積市地重劃區域內，該重劃區多為建蔽率45%、容積率225%之第三種住宅區土地；勘估標的為第三種住宅區、面積700平方公尺之土地，依據最有效使用分析，可供興建地下2層、地上10層之住宅大樓使用。
2.價格日期：民國112年7月15日。
(三)其他注意事項：
1.價格推估過程，請儘量使用試題內所提供之資料，勿任意添加估價條件，如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得進一步界定估價條件，惟應特別加以說明。
2.數值除利率等相關率之外，計算至個位數、個位數以下四捨五入，且請於千位數及百萬位數，以逗點標示之（例如：123,456,789）。
一、比較法（40分）
(一)作答過程請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由下列個別因素調整表（表一）與比較價格決定過程表（表二）內容中，挑選五項最不合理之內容，陳述理由並加以說明、修改（相同性質者為一項，如超過五項，請依重要性排列，但以前五項計分）。
(二)對於不合理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不進行後續相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而加以沿用。
(三)本試題旨在測驗考生對不動產估價觀念的理解程度，無需進行表格中數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而無法驗算。
二、收益法（25分）
(一)該地現為25個停車位的全自動收費停車場，年租金收入600萬元，年繳地價稅與管理費分別為50萬元與30萬元。租金、地價稅與管理費預期每年上漲1%。
(二)請先依不動產估價技術規則第32條規定，列示折現現金流量分析法之計算公式，再以折現率5%、折現現金流量分析期間5年的方式，推估此停車場使用下之地價，以作為本土地的收益價格。
(三)作答過程中，請依公式中所需各項數值、計算過程與結果逐一列示。
三、土地開發分析法（25分）
(一)請依據下列資料，以土地開發分析法推估土地開發分析價格。
(二)估價條件：
1.最有效使用分析：興建地下2層、地上10層之住宅大樓使用，總樓地板面積880坪。
2.總銷售金額：經由比較法推估本住宅大樓之總銷售價格為60,000萬元。
3.建築開發成本：營造施工費以每坪11萬元計，規劃設計費以營造施工費用之3%計，廣告銷售費用以總銷售金額之4%計，管理費用以總銷售金額之4%計，稅捐及其他負擔以總銷售金額之1%計。
4.資本利息：自有資金年利率為2%、借貸資金年利率為3%。
5.資金來源：土地資金部分：自有資金占40%、貸款資金占60%；建築資金部分：自有資金占50%、貸款資金占50%。
6.土地與建物價值比例：70%：30%
7.開發年期：土地從取得至完銷共2.5年、建物興建需2年。
8.開發建築利潤率：以13%計。
(三)請先依不動產估價技術規則第81條規定，列示土地開發分析法之計算公式，再依公式中所需各項數值、計算過程與結果，逐一列示。
四、價格決定（10分）
請依每坪166.5萬元之比較價格及推估之收益價格、土地開發分析價格，決定勘估標的價格並說明決定的理由。
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112年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、一棟12層大樓的第10層擬出售，該樓層在前一年於梯廳位置曾發生過凶殺致死案，請問該事件屬於影響不動產價格因素的那一類？是否會影響該層樓之價格？（25分）
二、有一屋齡10年的中古住宅，於建物重新建造成本800萬元、耐用年數50年、殘餘價格率5%的條件下，依不動產估價技術規則的等速折舊路徑計算，建物的現在價值是多少？另請以專業人士的觀點，分析這個價格的合理性。（25分）
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112年特種考試地方政府公務人員考試試題32480【等別】三等考試【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、依據特徵價格法，請問影響土地價格之主要特徵有那些？請依據其影響程度高低說明其如何影響土地價格？（25分）
二、請說明公告現值與公告地價之估價作業程序有何異同？又為何兩者估計出之價格差異大？（25分）
三、請問區分地上權估價之主要方法有那些？各有何優劣點？（25分）
四、以107年3月31日為基期，在112年3月31日臺北市、新北市地價指數分別為107.86、110.95，同期間不同單位所發布的房價指數如下表，請問為何房價漲幅會明顯大於地價漲幅？在進行土地估價時，直接以地價指數進行調整是否合理？（25分）
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111年公務人員高等考試三級考試試題33880【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、計量模型分析法與比較法之主要差異為何？在國內不動產實價登錄制度不斷精進下，請問政府評估土地稅之稅基與土地徵收市價補償是否可採用計量模型分析法為之？（25分）
二、土地徵收補償市價查估之過程為何？又如何以買賣實例估計土地正常單價？試依土地徵收補償市價查估辦法之規定予以說明。（25分）
三、我國近期受到美國聯邦準備理事會（Fed）升息之影響，國內中央銀行也開始升息，請問升息對於不動產估價的影響為何？（25分）
四、請說明目前國內容積移轉折繳代金估價之方法為何？並說明有何檢討改進之處。（25分）
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111年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、A 不動產證券化基金擬投資購買整棟商辦大樓，以該大樓出租收益做為 基金之配息來源。請問應選用何種估價方法評估該棟大樓價格最為適當？並請詳述選用該估價方法之理由及依據。此估價方法應依循之估價原則為何？請至少列舉三種估價原則並詳細說明其與該估價方法之關係。（25分）
二、一般購買都市計畫區內之公共設施保留地應如何評估？其與土地徵收公共設施保留地前應先與所有權人協議價購之估價有無不同？又應如何查估？請詳述之。（25分）
三、路線價係指設在面臨街道之標準宗地的單位地價，此標準宗地與目前政府單位查估之基準地有無不同？基準地制度建立完善後對我國公告土地現值查估有何影響？請詳述之。（25分）
四、依不動產估價技術規則之規定，建築物累積折舊額之計算可選擇那些途徑之折舊方法？每種途徑請各列舉一種方法說明並比較其優缺點。請詳述之。（25分）
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111年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
一、請根據不動產估價技術規則第16條，說明估價報告書應載明的事項有那些？（10分）
二、請根據不動產估價技術規則第71條之土地開發分析法估價程序，及下列估價條件，求得開發前之土地開發分析價格。（40分）
1.勘估標的為○○市○○段○○地號。
2.價格日期：民國111年7月1日。
3.勘察日期：民國111年7月15日。
4.評估土地座落於都市計畫區內重劃地區，發展成熟，各項公共設施已開發完成，人口成長平穩。
5.土地使用分區為住宅區，建蔽率 60%，容積率 220%，面積 3,000 平方公尺，依據最有效使用分析，可供興建 30 棟 4 樓透天住宅。
6.有關資本利息綜合利率
(1)臺灣銀行一年期定期利率：1.2%，基本放款利率 3.3%。
(2)土地資金比：自有資金 30%，貸款資金 60%，預售收入資金 10%。
(3)建築資金比：自有資金 50%，貸款資金 40%，預售收入資金 10%。
(4)土地價值比率 55%，建物價值比率 45%。
(5)土地開發年期 1.5年，建物開發年期 1年。
7.總銷售金額推估：經由買賣實例比較法推估每棟透天住宅銷售價格為2,000 萬元。
8.建築開發成本：直接營造施工費用採取 150,000 元／坪計算。
9.間接成本：規劃設計費以營造施工費之3%，廣告銷售費用以總銷售金額之4%，管理費用以總銷售金額之1.5%，稅捐及其他負擔以總銷售金額之1%計算。
10.開發建築適當利潤率：12%。
三、今某估價師接受某土地所有權人委託，對其現有一宗素地因地下捷運系統經過其土地地下，導致土地利用受到減損影響，參考不動產估價技術規則第88條與第116條，有關受限制之土地與地上權的估價，希望能藉由專業估價師的協助，透過協議機制，爭取合理的補償價格。請針對下列基本條件，以立體利用阻礙率法（補償基準法），估算合理的補償價格。（30分）
1.勘估標的為素地，面積約 120 坪。
2.根據最有效使用分析，興建地上 8 層，地下 1 層的集合式住宅大樓。
3.經買賣實例比較法分析，求得素地價格為 6,000 萬元。
4.平面妨礙面積比率：95%。
5.因捷運系統規劃通過地下，導致地下完全不能利用，地上只能興建 4層的大樓。
四、座落於都市計畫住宅區某一筆土地，面積 120 坪，土地價格經買賣實例比較法得到每坪 500,000 元。有關建築規劃，計劃興建地上 5 層，地下1層之建築物，各層建物面積 72 坪，土地持分20 坪，每一建坪成本150,000 元。經買賣實例比較法，各樓層的每坪房地售價分別為地下 1 樓（240,000 元），1 樓（550,000 元），2 樓（400,000 元），3 樓（380,000 元），4樓（360,000 元），5 樓（550,000 元）。請依上述資料，計算樓層別效用比，並據以計算各樓層基地權利單價與建物權利單價。（20分）
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111年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、建物折舊額如何計算？建物累積折舊額又如何計算？請依不動產估價技術規則述說之。（25分）
二、何謂重建成本？何謂重置成本？以成本法進行不動產估價時，請說明決定不動產勘估標的價格之程序與所需資料。（25分）
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111年特種考試地方政府公務人員考試試題32580【等別】三等考試【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、影響不動產價格水準之因素有那些？依繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則，計算位於繁榮街道路線價區段之宗地單位地價而為之修正，屬於那一種因素調整？又臨街深度為該計算原則之基礎，請問依臨街深度指數表修正之宗地地價是否適當？（25分）
二、收益法係將收益資本化為現在價值的方法，依「不動產估價技術規則」之規定，用於資本化率主要有那些？其運用時機有何差異？又其間之數額高低關係如何？（25分）
三、成本法係以重新取得成本進行折舊減價修正，以推估勘估標的價格的方法。建築物累積折舊額之計算可採取那些路徑之計算公式？「地價調查估計規則」第12條所規定之計算公式屬於何者？其適宜性如何，試加以說明。（25分）
四、依地價調查估計規則第7條的規定，蒐集之買賣實例有何種情形導致價格明顯偏高或偏低，應先做適當之調整？如果在實價登錄上蒐集到一筆交易資料，備註欄記載項目之一為兄弟間之交易。請問該交易案例是否可以採用？試說明之。（25分）
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110年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、不動產估價師採用比較法對某一住宅用地估價時，應依那些原則蒐集比較實例？在區域因素調整時，應考量那些主要因素？若比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，應如何調整？（25分）
二、在都市地區有一棟十層電梯大樓，第六層為勘估標的，若以成本法進行估價，請分別說明如何運用樓層別效用比以及地價分配率估計勘估標的之基地權利價格與建物價格？（25分）
三、何謂電腦輔助大量估價？其系統組成可分成那些主要項目？現行土地估價與房地估價上，有那些可以利用電腦輔助大量估價？其可能面臨的問題為何？（25分）
四、110年7月1日起實施的不動產交易實價登錄2.0版，對於不動產估價有何幫助與限制？若不動產估價師欲對預售屋估價，請問與成屋估價的考量有那些不同？（25分）
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110年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
首先說明本次試題不需撰寫完整報告書！但根據不動產估價技術規則第16條之規定，估價報告書應載明事項共計15項，而實務上很多不動產估價報告書都會增加：估價立場聲明、不動產估價報告書基本聲明事項、不動產估價報告書使用之限制條件，請說明這三項內容的重點為何？再請就下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法及收益法之直接資本化法，依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的之比較價格與收益價格。如就現有所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件並詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。價格試算結果，四捨五入至千位數。（100分）
勘估標的之基本資料：○○市○○區試院段50地號住宅區土地一筆，持分面積80平方公尺，申報地價38,600元/平方公尺，建蔽率40%，容積率160%，其上有同市同區同段236建號建物，門牌為○○市○○區桌球路150號6樓，建物面積200平方公尺，房屋現值689,667元，另有地下一層坡道平面式停車位1個。價格日期為110年5月15日，勘察日期為110年5月18日，價格指數為112%，價格種類為正常價格，估價目的係供不動產出售之參考。有完整所有權、無他項權利，亦無假扣押、查封、預告登記等限制登記情事。北側臨接約10公尺寬之桌球路、西側臨接10公尺寬之桌球路152巷、西北側臨接10公尺寬之桌球路130巷，臨街寬度約300公尺，平均臨街深度約40公尺，大致近似矩形，地勢由西北向東南緩升。全棟建物為鋼筋混凝土造地上6層、地下1層，完工於100年5月16日。勘估標的所在行政區，地理位置佳、自然人文景觀豐富，區域內有大學、小學、高中，文風鼎盛，里鄰公園、大型公園、停車場、綠地，區域環境發展成熟度高，周邊具備郵局、銀行，便捷的交通運輸系統與完善生活機能。土地多已開發利用，漸趨於飽和，市場供給量小。沿主要道路兩旁以商業及住宅使用為主，巷內則多住家。半徑500公尺內有市場、購物商場、小學、中學、公園、郵局、銀行，附近無嫌惡設施。
比較法的三個比較標的條件：比較標的1於109年11月25日成交，建坪價為700,000元/坪，價格指數108%，通風採光及樓層位置優於勘估標的（調整率—2%），土地個別條件優於勘估標的（調整率—3%）。比較標的2於109年6月20日成交，建坪價格為620,000元/坪，價格指數107%，通風採光及樓層位置較勘估標的差（調整率+4%），土地個別條件較勘估標的差（調整率+3%）。比較標的3於107年5月30日成交，建坪價為675,000元/坪，價格指數106%，通風採光及樓層位置優於勘估標的（調整率—2%），土地個別條件較勘估標的稍差（調整率+1%）。除此之外，三個比較標的在建築樓層、屋齡、結構、面積、臨路狀況、交通條件、行政條件、道路條件、接近公共及公益性設施等條件皆相近，不須修正。停車位經過比較分析後推估出在當地每個地下一層之平面車位為120萬元。
收益法相關資料：勘估標的比較租金之推定為280元/平方公尺/月，押金為2個月租金，定存利率0.77%；以平均租期3年，招租期2個月，裝修期1個月，50%租戶換租之條件推估空置率及裝修抵減；地價稅以當年度申報地價總額×1%推估，房屋稅以房屋現值×1.5%推估，保險費以勘估標的建物成本價格（500萬）的0.1%推估，管理費以勘估標的總收入的1.5%推估，維修費以勘估標的營造施工費（700萬）的0.2%推估，重置提撥費以勘估標的營造施工費的1%推估；收益資本化率以1.2%計算。
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110年公務人員高等考試三級考試試題34180【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、近來受 COVID-19 的影響，居家辦公成為新的趨向，請問此對不動產住 宅價格有何影響？另請列出四項最為相關之經濟原則，說明不動產估價時應掌握之價格判斷。（25分）
二、由不動產價格分離土地價格之方法，可採抽取法（extraction method）或分配法（allocation method）。試說明兩者之意義？其經濟意涵與估價結 果有何差異？於公告地價之查估中宜採何種方法？試說明之。（25分）
三、何謂公共設施保留地？辦理土地徵收時，公共設施保留地地價查估方式與公共設施用地有何異同？（25分）
四、將收益資本化為價格之收益法可採直接資本化法和折現現金流量分析法，請列示其計算公式並說明兩者的差異。同一估價案件中如果分別採用兩者試算，兩者採用的資本化率有何關係？（25分）
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110年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、不動產市場因為世界各國疫情趨緩開始活絡，不動產買賣不論是新屋、中古屋都出現很特殊的交易案例現象，根據不動產估價技術規則規定，不動產估價時對於比較標的如果無法有效掌握，應不予採用的情況有那些？試說明之。（25分）
二、社會住宅包租代管的政策讓不動產經紀人投入租賃仲介，根據不動產估價技術規則規定，不動產經紀人要如何提供租戶租金估計建議？試敘述分析之。（25分）
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110年特種考試地方政府公務人員考試試題32180【等別】三等考試【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、毗連的二筆土地，一為單面臨街地 A、一為路角地 B，兩者同時被劃入 一般路線價區段或兩者同時被劃入繁榮街道路線價區段，其評估地價之結果是否相同？試依地價調查估計規則及其相關作業之規定加以說明。（25分）
二、依地價調查估計規則的規定，可否採收益法評估公告土地現值？如何評估？（25分）
三、依都市更新條例及其相關法規之規範，舊違章建築所有權人與合法建物所有權人是否可以參與都市更新後之權利價值分配？其價值之內涵為何？（25分）
四、何謂物理耐用年數？何謂經濟耐用年數？估價時，如果建築物的年數已超過經濟耐用年數，應如何調整其計算折舊之年數？（25分）
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109年公務人員高等考試三級考試試題34480【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、根據比較法的基本精神，具有類似特徵（例如基地面積、基地形狀、建物構造、建物屋齡……等）的不動產，價格應該相近。如果市場上特徵類似的不動產，價格卻有明顯差異時，如何解釋這個現象？前述現象對於比較法的使用有何啟示？（25分）
二、農地價格的決定因素，一般包括自然生產力、農業設施、都市距離，以及相關法令制度。請以臺灣為例，說明估算農地價格時比較合適的估價方法，以及應用時應該注意的事項？（25分）
三、請分別說明政府執行地價稅、房屋稅、土地徵收、以及都市更新時，為什麼需要知道土地及建物的價格？又這些土地及建物價格的認定基礎為何？（25分）
四、何謂大量估價？大量估價在政府及民間的應用情形如何？依據目的不同，政府及民間對於估價結果檢核標準存在那些不同？（25分）
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109年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、請說明在運用比較法進行不動產估價時，比較標的坐落於「近鄰地區」或「類似地區」有何差異？（10分）
若臺北市房價上漲，其後其他五都或非六都縣市房價也上漲，請問此是否意味這些縣市屬於同一供需圈？（15分）
二、以比較法進行土地估價時，若因當地素地交易案例不足而採用房地分離方式取得土地比較標的，請問此種作法可能產生什麼偏誤？（25分）
三、請說明運用收益法進行不動產估價時，收益資本化率或折現率之求取方法（10分），並比較不同求取方法的優缺點為何？（15分）
四、請說明現行政府在土地公告現值評估作業的主要優缺點為何？（10分）是否可透過現行累積的大量不動產實價登錄資料結合大量估價方法改善上述缺點？（15分）
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109年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
一、如下圖所示，今估價師受某政府委託，查估堤防兼道路用地之預定徵收價格，今給與之資料為：河川區、堤防兼道路用地及住三區皆各為同一地價區段。河川區之區段地價為10,000元/平方公尺及住三區之區段地價為300,000元/平方公尺，預定徵收土地上無建築改良物，請估價師說明查估堤防兼道路用地之預定徵收價格，並以估價報告書之方式呈現。其中買賣實例、區域因素及比準地或其他事項，可以由估價師假定，但須加以詳細說明理由。（100分）
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109年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、試說明不動產估價工作進行時，應留意那些工作法則？為確認勘估標的狀態，應到現場勘查之事項有那些？如委託人未領勘，確認標的狀態出現困難，應如何處理？（25分）
二、依土地開發分析法對不動產進行估價時，需要蒐集那些資料，方能利於計算土地開發分析價格？（25分）
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109年特種考試地方政府公務人員考試試題32480【等別】三等考試【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、內政部刻正推動以基準地估價制度精進課稅地價查估之計畫。試就大量估價之觀點，說明我國現行課稅地價查估所採用之方法以及基準地估價制度；並請論述何以基準地估價制度可以精進課稅地價之查估。（25分）
二、何謂獨立估價？何謂部分估價？公告地價之查估應以何者為基礎？又同一地價區段中毗鄰的二個基地，分別蓋了三樓透天住宅與四樓透天住宅，此二基地評定的公告地價是否應該相同？試詳述之。（25分）
三、依「不動產估價技術規則」之規定，價格種類中那些價格具市場性？另「土地徵收補償市價查估辦法」中市價的意義為何？其與「不動產估價技術規則」中的何種價格最接近？兩者有何差異？實價登錄的價格是否可為市價查估的依據？（25分）
四、於不動產估價之相關規定中，有近鄰地區、地價區段、近價區段等相似之用詞，請說明三者之法源與意義？又三者間有何異同之處？試詳述之。（25分）
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108年公務人員高等考試三級考試試題23980【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、請比較直接資本化法與折現現金流量分析法的差異，並說明在不動產實務應用時兩者的優先適用性。（25分）
二、有關房地結合所產生之超額利潤歸屬，有那些不同的觀點，又地價調查估計規則與不動產估價技術規則採用的觀點各為何？（25分）
三、若以比較法進行素地價格評估，當比較標的與勘估標的在面積與容積率等項目上有相當程度差異時（如下表一所示），請具體說明在個別因素應調整的項目、方向，以及調整率決定方式。（25分）
四、請問不動產交易實價登錄制度對於不動產估價的效益與限制為何？又未來實價登錄制度可能的改進方向為何？（25分）
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108年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、影響不動產價格的區域因素分析中，其主要內容與地理範圍為何？在進行不動產估價時，上述分析如何與不動產估價方法相結合？（25分）
二、在其他條件均相同下，容積率 300%的土地其單價是否應為容積率 200%土地的 1.5 倍？請說明如何評估兩者價格差異。（25分）
三、在運用土地開發分析法進行建地價格評估時，針對未開發成熟與已開發成熟的土地，兩者在估價方法上有何不同？（25分）
四、地上權與區分地上權兩者在估價方法上有何異同？（25分）
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108年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
一、內政部刻正推動以「基準地價」為基礎之地價查估技術精進計畫，下列表1～4為進行基準地查估時採用之估價報告相關表格（報告表之內容，因答題之需已進行調整），惟該表格尚有不合理之內容，如：比較法中調整率之適宜性、收益法中資本化率之適當性等，對於不合理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不進行後續相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而加以沿用。（本案評估當時，判定該地區不動產市場自105年後呈現持續衰退走勢。）
（一）請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由上開表格內容中挑選七項為最不合理之內容，陳述理由並加以修改。並依表2比較法、表3收益法、表4土地開發分析法、表1估價報告表之順序，分四段回答。（70分）
（二）本報告於審議時指出，比較法的比較標的3，因適合案例不足而選用容積率相對較高的比較標的（勘估標的為200%、比較標的3為240%），但只修正-5%似有調整不足的嫌疑。如果其他條件不變、銷售面積以法定容積面積的1.125倍計算，而就勘估標的容積率的差異以土地開發分析法推估調整率，請問該修正多少？請列示說明其計算過程。（30分）（此外，本試題旨在測驗你對不動產估價觀念的理解程度，無需進行表格中數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而無法驗算。成本法之評估表格，因計算過程與本次答題無關，因此並未檢附，僅於估價報告表中列出結果。）
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108年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、有一房屋仲介業者對委託人說：「附近甲社區最近成交了 2 戶，每坪都是 18 萬，您的房子，也一樣可以賣一坪 18 萬。」此房仲業者以這 2個實例來做比較是否恰當？請從以下資料依不動產估價技術規則之規定分析說明之。（25分）
二、數筆土地合併開發利用，應如何估價？應採用何種估價方法？請詳述之。（25分）
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108年特種考試地方政府公務人員考試試題32280【等別】三等考試【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、內政部宣示基準地地價採獨立估價之評估原則，請問何謂獨立估價？現行評估地上有建物之基準地地價採用之方法中，何者較能落實此精神？試論述之。（25分）
二、房地價格扣除建物現值求得土地價格中，計算結果如果出現負地價，是否合理？其可能的原因為何？（25分）
三、何謂路線價估價法？其相對區段價法有何優勢？臺灣各縣市劃定之繁榮街道路線價區段為何有越來越少的趨勢？試說明其原因。（25分）
四、協議價購由需用土地人依「市價」與所有權人進行協議；而被徵收土地應按徵收當期的「市價」補償被徵收土地。請問此兩種「市價」之評估依據為何？在評估方法上是否存在差異？（25分）
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107年公務人員高等考試三級考試試題33580【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、請問 10,000 坪的土地與 500 坪的土地，運用土地開發分析法評估其土地開發分析價格時，有何異同？（25分）
二、試述評估比較價格的要領，並說明不動產估價技術規則中，由透天住宅價格分離土地價格之方法。依該方法取得比較標的求得之比較價格和直接以土地為比較標的求得之比較價格，是否相近？試詳述其理由。（25分）
三、何謂經濟租金？市場上有房東將每月租金 30,000 元的公寓隔成 5 間套房出租，每間收費 10,000 元，每單位的押金為 2個月租金。假設市場利率為 2%，請問其經濟租金為多少？（25分）
四、某不動產於第1年年末之市場租金為每月10,000 元，市場中相似不動產之折現率為5%、資本化率為 4%，請問運用直接資本化法求得之收益價格為何？若每 3年租金向上調整 5%，第9年之後不再變動，投資者擬於第10年出售。請依據下表提供之數值，運用折現現金流量分析法，評估其收益價格。（25分）
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107年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、比較法估價所蒐集之比較標的，應就那些事項詳予查證確認？於試算價格之調整運算過程中，對價格調整率的限制為何？經比較調整後所求得之勘估標的試算價格，應作那些檢討？（25分）
二、請依不動產估價技術規則之規定，說明何謂收益價格？收益法估價之程序為何？及收益法估價過程中應蒐集那些資料？（25分）
三、何謂實質租金？請問不動產之租金估計應考慮那些因素？並就新訂租約與續訂租約分別說明不動產租金的估計方式。（25分）
四、請問採權利變換方式進行都市更新之區分所有建物，權利變換前區分所有建物之基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者，各區分所有建物之基地權利價值如何計算？權利變換後區分所有建物及其土地應有部分權利價值的查估應考慮那些因素？（25分）
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107年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
下列表 1～表 4 為政府部門進行基準地查估時採用之估價報告相關表格（報告表之內容，因答題之需已進行調整），請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由表格內容中挑選十項最不合理之內容，陳述理由並加以修改。上述不合理之內容，如：比較法中調整率之適宜性、成本法中耐用年數之掌握、收益法中資本化率之適當性等，對於不合理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不進行後續相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而加以沿用。答案請依：表 2比較法、表 3 成本法、表 4 收益法、表 1 估價報告表之順序，分四段回答。（100分）不動產估價師進行價格日期調整之地價指數如下：
此外，本試題旨在測驗你對不動產估價觀念的理解程度，無需進行表格中數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而無法驗算。土地開發分析法之評估表格，因計算過程與本次答題無關，因此並未檢附，僅於估價報告表中列出結果。
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107年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、請列式說明定率法的折舊公式。如果一個 1000 萬元的建築物，以每年減損 2%的速度折舊，請問第5年年末，該建築物的現值為多少？（25分）
二、何謂同一供需圈？何謂近鄰地區？何謂類似地區？請說明三者的關係。（25分）
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107年特種考試地方政府公務人員考試試題32080【等別】三等考試【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、收益法之運用中，何謂客觀淨收益？不動產估價技術規則對客觀淨收益之推算有何規定？又收益法所依循之估價原則為何？（25分）
二、地政機關辦理公告土地現值之估價方法為何？請詳述之。（25分）
三、某縣政府擬徵收道路用地，該道路部分位於都市計畫區內，部分位於非都市計畫地區，請問如何評估該道路之補償地價？（25分）
四、某甲擬購買位於市中心土地，該土地上建有一棟老舊待拆除大樓，某甲購入後擬將其拆除重建新的辦公大樓，請問某甲該如何評估該土地之價格？（25分）
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106年公務人員高等考試三級考試試題23380【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、不動產價格是一個區間而不是一個定值，因此不動產估價往往帶有人為判斷的空間，這是不是代表不動產估價不是科學？為什麼？（25分）
二、請先解釋成本法的基本精神，然後說明評估大型商用不動產建築物（例如觀光飯店、購物中心）價格的時候，使用成本法應該注意的問題。（25分）
三、網路商店興起之後，改變了那些決定不動產價格的基本原則，以及這些原則改變後如何影響商用不動產價格？（25分）
四、有兩塊緊鄰的都市土地，所有的土地條件都相同（土地使用分區、容積率、建蔽率、面積…等），然而一塊為素地（基地上面沒有建物），另外一塊土地上面已經蓋有建物。請問這兩塊土地在估價的時候，價格考量的因素有何相同以及不同的地方？又，這兩塊土地何者價格可能較高？為什麼？（25分）
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106年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、實施市地重劃時須評估重劃前、後地價，請問需考量之影響因素有那些？宜運用何種方法評估其價值？（25分）
二、依不動產估價技術規則之規定，價格種類有那些？試分別舉例詳細說明之。另就可繼續經營使用的廠房、設備連同土地一併出售時，應以何價格種類評估，試論述之。（25分）
三、試比較公告地價與公告土地現值二者之區別，並請說明政府辦理公告地價與公告土地現值之查估程序。（25分）
四、不動產估價技術規則對於運用成本法估計建物價格有詳細規定，請舉其重點敘述之。一般而言，對於建物常以成本法估價，對於銷售價格常以比較法估價，但常聽到建物營造費用高則銷售價格應相對提高的說法，請問建物之營造費用與其銷售價格間有何關聯性？（25分）
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106年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
一、(一)請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法及成本法，依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格與成本價格後，以不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。
(二)如就現有所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。
(三)價格試算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數（含以上），以逗點標示之（例如 100,000,000）。
(四)計分標準如下：
1.比較法之分析、調整過程與決定價格之正確性。（24分）
2成本法之分析、調整過程與決定價格之正確性。（32分）
3.不動產估價報告書格式之完整性。（14分）
(五)委託估價條件基本說明：○○股份有限公司為其閒置土地擬參加建商合作興建開發案，特於合作興建開發前，委託甲不動產估價師事務所進行不動產估價，供該公司參考。雙方於委託契約書中載明相關條件如下：
1.委託人：○○股份有限公司。
2.勘估標的土地坐落於○○市○○區陽光段一小段，地號 0001，土地使用分區為第三種住宅區，法定建蔽率為 45%，法定容積率為 225%，面積 397 平方公尺。勘估標的面臨○○路，道路寬度為 15 公尺，生活機能良好，地勢平坦。
3.價格日期：民國106年8月15日。
4.勘察日期：民國106年8月15日。
5.價格種類：正常價格。
6.估價目的：供○○股份有限公司合建分配參考。
7.土地所有權人：○○股份有限公司。
(六)市場相關資料說明：
1.比較法相關資料：
(1)比較標的條件分析
(2)民國106年土地交易價格指數
2成本法相關資料：
(1)假設勘估標的土地擬興建地上七層、地下二層之鋼筋混凝土結構之華廈，共14戶，每戶坪數約 44 坪（不含車位面積），總樓地板面積 563.25 坪，一樓可銷售單價為 95 萬元／坪，二樓以上平均銷售單價為 66.3 萬元／坪，車位 11個，市場售價行情約 210 萬元／個。
營造施工費：每坪 13 萬元。
規劃設計費：為營造施工費之3%。
廣告銷售費：為總銷售金額之4%。
管理費：為總銷售金額之4%。
稅費及其他：為總銷售金額之1%。
土地開發年期：2年。
施工年期：1.5年。
(2)利潤率為 18%，資金來源為自有資金 40%，借貸資金 60%，建物價值與土地價值比例為 35%：65%，自有資金年利率為 1.04%，借貸資金年利率為 2.58%。
二、請就題一、合作興建開發後之新屋一樓，評估其收益價格。（30分）
收益法相關資料：
1.依實價登錄查詢鄰近新屋一樓租金約為 1,980 元／坪。
2.押金以二個月租金計算，一年定存利率為 1.04%。
3.空置損失假設為一個月，裝修抵減損失假設為 15,600 元／戶。
4.總費用（不含折舊）合計約每年154,000 元。
5.收益資本化率為 1.88%（已加計建物折舊提存率）。
6.假設此新屋之一樓未擁有停車位。
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106年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、有一宗位於都市計畫住宅區可立即開發之建地，請問應如何評估其價格？請詳述採用之方法及其運用程序。（25分）
二、請依不動產估價技術規則之規定，詳述不動產估價應蒐集之資料及蒐集比較實例之原則。（25分）
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106年特種考試地方政府公務人員考試試題31880【等別】三等考試【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、依不動產估價技術規則之規定，有那些價格種類？試各舉一例說明之。另以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時所採用的租金種類為何，試分析說明之。（25分）
二、請問不動產估價的作業程序為何？試就各程序說明其對不動產估價結果可能的影響。（25分）
三、造成折舊的原因有那些？因過度或不足所造成的價值減損，請問歸屬於那一種折舊？該如何推估該等折舊？（25分）
四、依不動產估價技術規則之規定，一定期間之收益價格的計算式為何？某一宗土地擬設定 50年地上權，在預期淨收益 100 萬元、折現率 5%的情況下，請問其權利價值為多少（計算至萬元）？如果將地上權年期改為 70年，該權利價值為何？承續，如果預期淨收益在第20年起調漲 10%，請問其權利價值又如何？折現率 5%的相關利率因子如下：（25分）
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105年公務人員高等考試三級考試試題 23880【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、原位於都市計畫農業區的一宗土地，於民國100年依都市計畫變更為工業區，但尚未發布細部計畫，今（105年）擬徵收該土地開發為工業區。依最有效使用，應以何種使用分區評估其補償市價？該如何評估？試詳述之。（25分）
二、請依不動產估價技術規則之規定列示土地開發分析法計算公式，另依土地開發分析法進行估價時，對於相關變數的資料應留意那些事項，才能得到合理的價格推估，以免落入「垃圾進垃圾出」（garbage in, garbage out）的結果，試舉例說明之。（25分）
三、因應地震引發土壤液化的課題，政府建置了土壤液化潛勢查詢系統供民眾查詢。請問土壤液化的相關課題，會對不動產價格產生那些影響？如何評估土壤液化土地的正常價格？（25分）
四、請問如何評估地上有區分所有建物之基地價格？試就不動產估價技術規則與土地徵收補償市價查估辦法之規定比較分析之。（25分）
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105年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題 90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、路線價估價法之意義及基本原理為何？又深度指數表的編製，應注意那些事項？另請就臺灣地區深度指數表編製的結果加以評述之。（25分）
二、在一個可建築五層樓公寓且大部分為新建五層樓公寓的地區，近期內僅有一棟新建三層樓透天住宅出售且其售價低於房地成本價格，請就不動產估價之相關原則對此現象加以論述。（25分）
三、試依不動產估價技術規則之規定，申述「計量模型分析法」之意義，並闡述其應用時應符合那些條件？（25分）
四、有一棟建築改良物經直轄市或縣(市)主管機關登錄為歷史建築，請問該建築改良物應如何估價？（25分）
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105年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
一、請以下列給定之估價條件及相關資料，依不動產估價技術規則之規定，選用估價方法推估土地開發合建權益價值分配比例，並以不動產估價報告書格式撰寫評估過程及結果。如就現有題目所給之條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明。計分標準如下：
(一)選用估價方法之理由及分析。（20分）
(二)估價方法之分析、評估過程及結果之正確性。（50分）
(三)評估結論決定之理由及分析。（10分）
(四)估價報告書格式及完整性。（20分）
二、委託估價條件基本說明有一宗位於已完成市地重劃之住宅區建築基地，劃分為 3 筆分別由 A、B 及 C 三人所有，現有建商 D 要與他們合建住宅大樓，特委託甲不動產估價師事務所進行合建權益價值分配比例之評估，雙方於委託契約書中載明相關條件如下：
(一)委託人：A、B、C 及 D 君
(二)勘估標的土地基本資料如下：
土地位置略圖土地使用分區：住宅區，建蔽率 50%，容積率 225%，面臨道路之路寛 12 公尺以上者，容積上限可提高至 300%。
(三)預計興建建築物之規劃設計資料：
依當地市場分析，本案土地可興建地上 11 層，地下 3 層之大樓
每戶坪數約在 90～180 坪
總營建面積 1,350 坪
營造施工費 每坪 13 萬元
規劃設計費 營造施工費之 3%
廣告銷售費用 總銷售金額之 5%
管理費 總銷售金額之 5%
稅費及其他 總銷售金額之 1%
開發年期 4 年
利潤率 18%
建築所需總成本之比例 土地：建物 = 6：4 自有資金：借貸資金 = 4：6
自有資金利率 2.0% 借貸資金利率 3%
(四)各筆土地個別條件調整率：
樓層別效用比：
(五)價格日期：105年8月15日。
(六)估價目的：供合建權益價值分配比例之參考。
三、市場相關資料說明
(一)案例資料：
(二)價格指數資料
105年地價指數：
105年房價指數：
(三)依當地市場推估停車位價格為 180 萬元/個。
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105年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇適合的折舊方法。依不動產估價技術規則的規定，有那些路徑的折舊方法？請詳述說明之。假設有一價值200 萬元的建物，耐用年數 50年，殘價率 5%，試繪製示意圖說明之。（25分）
二、請依不動產估價技術規則之規定，列示土地開發分析法中計算資本利息綜合利率之公式。假設土地與建物價值比率為 6：4，自有、借貸與預售收入之資金比例為 4：5：1，自有資金與借貸資金之計息利率為 2%與 6%，而取得土地至開發完成之年數為 2年，則資本利息綜合利率為若干？（25分）
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105年特種考試地方政府公務人員考試試題32280【等別】三等考試【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、請依不動產估價技術規則的規定，試述不動產價格的種類及各類不動產價格的名詞定義。（15分）並請說明不動產估價之作業程序為何？（10分）
二、某事業機構預計將名下具穩定收入之辦公大樓作為不動產證券化標的，現擬採折現現金流量分析法進行估價。請問何謂折現現金流量分析法？（5分）其計算公式為何？（10分）並試述各期淨收益的計算原則為何？（10分）
三、國內為改進地價查估方式，一直有建構基準地價查估制度的倡議。請就「地價基準地選定及查估要點」，試述基準地之選定及查估之作業程序為何？（10分）基準地的選定有何原則？（10分）基準地的估價方法為何？（5分）
四、試述建物折舊的發生原因為何？（10分）並請依不動產估價技術規則之規定，說明建物折舊提存費之計算方式為何？（15分）
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104年公務人員高等考試三級考試試題23980【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、需用土地人申請徵收都市計畫區內之公共設施保留地前，依土地徵收條例規定，應先與所有權人協議價購。而協議價購，應由需用土地人依「市價」與所有權人協議。而被徵收之土地，依同條例規定，應按照徵收當期之「市價」補償其地價。公共設施保留地於上述兩種「市價」有無不同？又應如何查估？（25分）
二、都市計畫容積移轉實施辦法第9條之1 規定接受基地得以折繳代金方式移入容積，其折繳代金之金額，由直轄市、縣(市)主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定之。請說明容積移入折繳代金應如何評估，其應依循之估價原則為何？請至少列舉三種估價原則並詳細說明其與容積代金估價之關係。（25分）
三、請說明重建成本與重置成本之意義，不動產估價應用上係以求取那一種成本為原則？在何種情況下得採用另一種成本來替代？（25分）
四、某一不動產，目前係由所有權人提供其父母居住，並無出租收益，是否可採用收益法來評估其價格？請就收益法之意義、評估程序等分析說明之。（25分）
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104年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、不動產收益價格依不動產估價技術規則規定，得採直接資本化法或折現現金流量分析法求得，試就兩者之意義與關連性並請列出計算公式，予以說明。（25分）
二、進行不動產估價時，比較標的若與勘估標的之價格日期不同時，是否需進行價格日期調整？若需進行調整時，應如何處理？請詳述其理由。（25分）
三、試問需進行租賃權價值評估之情況為何？假設某出租土地面積為 100 坪，租期尚餘 2年，目前每年支付租金為新臺幣 3,500 元／坪，若市場經濟租金為新臺幣 5,500 元／坪，則租賃權價格為多少？並請據此說明差額租金還原法之應用限制（假設折現率為10%）。（25分）
四、某建築商要購買一塊住宅區土地，興建大廈出售，請問如何運用土地開發分析方式，評估其正常價格？（25分）
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104年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
一、某宗土地為 3,000 平方公尺之商業區土地，請以下列條件估計此宗土地之價格，（50分）並製作估價報告書一份。（50分）
條件如次：
(一)該宗商業區土地，依當地法規規定最高可興建 2 萬平方公尺之商業樓地板面積。
(二)興建此 2 萬平方公尺之商業樓地板面積，預估約需花費新臺幣 12 億元之興建成本。
(三)興建期間需 3年完成。
(四)預估此商業辦公大樓之年營收為新臺幣 10 億元。經營總成本為新臺幣 7.4 億元（含人事費、管理費、維修費、建物折舊費、稅費及其他費用）。
(五)鄰近地區新建完成之商業辦公大樓成交價平均為每平方公尺新臺幣 40 萬元。
(六)資本還原利率為 4%。
(七)平均借貸年利率為 3%。
(八)投資者開發此商業辦公大樓之報酬率以 20%計算。
(九)如估價上有其必要，得自行界定必要之估價條件，但必須於估價報告書中詳細述明。
(十)價格試算結果，四捨五入取至萬位數。
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104年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題【等別】普通考試60130【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、最近國內房地產市場呈現不景氣狀況，此一現象在不動產估價原則來說是屬於那一種原則？對於不動產估價工作來說，需要掌握那些不動產估價原則？請詳述說明之。（25分）
二、不論是收益法或是成本法在房地產收益價格估計時都扮演著重要的角色，當估價時，勘估標的如果包含建物應加計建物之折舊提存費，請問要如何計算建物的折舊提存費？又勘估標的在估價時，對於其營造或施工費要如何估計？請分別論述之。（25分）
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104年特種考試地方政府公務人員考試試題 32380【等別】三等考試【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、多筆土地擬合併整體開發，其各單筆土地之價格應如何評估？又評估出之價格種類為何？請說明之。（25分）
二、不動產價格昂貴，估價結果對民眾權益影響甚鉅，估價人員的職業道德至為重要，請問估價人員應遵守之道德規範為何？（25分）
三、成本法之理論基礎及應用時機為何？其在估價應用上有何限制？請說明之。（25分）
四、何謂聯合開發權益分配？應如何估價？其與都市更新權利變換估價有何異同？請說明之。（25分）
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103年公務人員高等考試三級考試試題 24080【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、請問土地所有權人參與都市更新權利變換時，依不動產估價技術規則之規定，如何查估其基地權利價值？（25分）
二、有關建物累積折舊額之計算，不動產估價師應先視建物特性及市場動態判斷折舊之路徑，採取適合之折舊方法。試依不動產估價技術規則之規定，繪圖說明折舊路徑之類型，並分析其適用之時機與可採取之折舊方法。（25分）
三、何謂「土地貢獻說」？何謂「聯合貢獻說」？試依附建物土地之估價說明之。另不動產估價技術規則第125條中，分算各區分所有建物之基地權利價值時，有關基地價值比率之計算公式為何？其與上述何種學說較為接近？有何差異？試分述之。（25分）
四、何謂最有效使用原則？假如有一住宅用地甲擬被徵收作為垃圾掩埋場使用；另有一農地乙擬被徵收作為住宅使用。請問依最有效使用原則，甲、乙應以何種用地使用評估其市價？其可採取何種估價方法評估之？（25分）
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103年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、請說明土地開發分析法之意義及其與最有效使用原則、均衡原則、競爭原則、預測（期）原則、外部性原則間的關聯性。（25分）
二、有一宗面積狹小無法單獨建築利用的畸零地 A，其毗鄰僅有一宗大面積未開發地 B，其餘皆已建築開發利用。今B地所有權人擬向 A地所有權人購買其土地，如果不動產估價師接受 A 地所有權人委託估價，宜以何種價格種類評估 A 地之價格？如何評估？（25分）
三、依收益法計算總費用時，下列項目中，請列舉五項不宜列入費用之項目，並詳述其理由。
(一)重置提撥款
(二)改良性資本支出
(三)帳面折舊
(四)所得稅
(五)地價稅
(六)土地增值稅
(七)自有資本利息
(八)貸款利息
(九)房屋稅。（25分）
四、請依不動產估價技術規則之規定，說明農作改良物之估價對象及其於估價時應考慮之因素與估價方式。（25分）
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103年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
一、請以下列給定之估價條件及相關資料，依不動產估價技術規則之規定，選用兩種估價方法推估勘估標的之正常租金，並以不動產估價報告書格式撰寫租金評估過程及結果。如就現有題目所給之條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明。提醒應考人應儘量使用試題內所提供之資料，勿任意變更或添加估價條件。計分標準如下：
(一)選用估價方法之理由及分析。（20分）
(二)估價方法一之分析、評估過程及結果之正確性。（30分）
(三)估價方法二之分析、評估過程及結果之正確性。（30分）
(四)租金決定之理由及分析。（10分）
(五)估價報告書格式及完整性。（10分）
二、委託估價條件基本說明A 君有一筆位於都市計畫乙種工業區之土地，擬出租供作興建廠辦大樓使用。特委託甲不動產估價師進行租金之評估，雙方於委託契約書中載明相關條件如下：
(一)委託人：A君
(二)勘估標的土地坐落於第一市第一區第一段第一小段，地號 001號，土地使用分區為乙種工業區，建蔽率 60%，容積率 210%，面積 500 坪。單面臨 5號道路，道路寬度 18米，臨路面寬 22米，地勢平坦，形狀方整。基地周圍小型工廠及 5～7層之廠辦大樓林立。
(三)價格日期：103年 8月 15日。
(四)租金種類：正常租金。
(五)估價目的：土地出租租金之參考。
(六)土地所有權人：A君。權利範圍：所有權全部。
三、市場相關資料說明
(一)案例資料
(二)價格指數資料
(三)土地開發分析法
依當地市場分析，本案土地可興建地上5層，地下 1層之廠辦大樓
每戶數約在90～180坪
總銷售面積1,380坪（含地面層 300坪，2～5樓 1,080坪）
總營建面積1,380坪
營造施工費每坪 5萬元
規劃設計費為營造施工費之3
廣告銷售費用為總銷售金額之5%
管理費及稅費等為總銷售金額之4.5%
利潤率為總成本之1%
建築所需總成本之資本利息綜合利率 2.0%
(四)當地收益條件
租金收益率1.65%
一年期定存利率 1.35%
土地收益資本化率1%
押金為月租金3個月
每年閒置期為1個月
維修費為年租金 5%
管理費為每坪 30元
地價稅為每年 20萬元
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103年特種考試地方政府公務人員考試試題 32380【等別】三等考試【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、我國目前對於土地徵收補償已經採取市價給予被徵收人地價補償，請問這個市價與不動產估價技術規則規定之正常價格是否相同？而正常價格與市場價值是否一樣？在辦理土地徵收時如果以買賣實例估計土地正常單價其方法為何？請分別說明之。（25分）
二、因應高房價問題，政府刻正考慮推動房地稅合一，試問目前政府機關對於以課稅為目的之公告地價，其查估方法為何？此種大量估價可否運用特徵價格法？請詳述之。（25分）
三、何謂地上權估價？何謂都市更新權利變換估價？前述兩種估價方式都常由土地開發分析概念進行土地價格估算，究竟在運用土地開發分析時，估價人員必須要掌握那些估價原則才能正確的估算該筆土地價格？（25分）
四、張三投資一棟住宅大樓，該棟住宅大樓目前全部出租使用收益，張三投資此棟大樓預計 5年後將該棟大樓出售，請問估價人員對於此棟大樓應該如何進行估價？而在查估此棟大樓客觀淨收益時，有無需要注意事項？請分別說明之。（25分）
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103年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、影響不動產價格的因素有那些？（10分）又比較法的估價程序為何？（10分）並請說明此兩者之間的關聯性。（5分）
二、依不動產估價技術規則之規定，不動產價格有那些種類？（10分）基於公有土地資源永續利用，政府對公有大面積土地皆以設定地上權方式釋出，請說明評估已設定地上權的土地是評估那一種價格？（5分）又設定地上權土地的估價方式有那些？請說明之。（10分）
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102年公務人員高等考試三級考試試題33680【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、某住宅大樓位於政府已公布的淹水潛勢區，同時，回顧過去5年來的災害歷史，曾出現淹水達 30公分的紀錄，造成建物與財產損失。首先請說明樓層別效用比與地價分配率的定義，並進一步考量該地區的災害潛勢與樓層價差關係，說明符合該區現況的樓層別效用比與地價分配率的調整方式。（25分）
二、請以比較法及補償基準法，評述土地之上下有其他設施通過時，地價減損額之評估方式。（25分）
三、請針對自用市場、販賣用市場及投資用市場的不同特徵，建議合適的不動產估價方式，並說明其考量原因；同時，請以現金流量法公式說明總投資期程為 20年之不動產投資標的，已知未來10年的預測收益，同時計入10年（不含）以上之不可預測收益時之計算方式。（25分）
四、請說明運用成本法估價時，除了營造或施工費外，有關其他各種費用之計算基準，同時進一步說明不予計入與部分計入之處理方式。（25分）
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102年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
壹、不動產估價實務撰寫說明：
(一)請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法、收益法與成本法，並依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格、收益價格與成本價格後，以不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。
(二)如就現有題目所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。
(三)價格試算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數（含以上），以逗點標示之（例如100,000,000）。
(四)計分標準如下：
1.比較法之分析、調整過程與決定價格之正確性。（30分）
2.收益法之分析、調整過程與決定價格之正確性。（30分）
3成本法之分析、調整過程與決定價格之正確性。（30分）
4.不動產估價報告書格式之完整性。（10分）
貳、委託估價條件基本說明：
○○公司因應土地開發需要，擬購買一筆住宅用地，特委託甲不動產估價師事務所進行不動產估價，雙方於委託契約書中載明相關條件如下：
一、委託人：○○公司。
二、勘估標的土地坐落於❒❒市第一段第一小段，地號0001，土地使用分區為第三種住宅區，建蔽率60%容積率300%，面積780.平方公尺。勘估標的面臨第五號道路，道路寬度為18公尺，基地地勢平坦，附近生活機能尚可。
三、價格日期：民國 102年8月24日。
四、勘察日期：民國 102年8月24日。
五、價格種類：正常價格。
六、估價目的：土地購買價格參考依據。
七、土地所有權人：雲端公司。
參、勘估標的相關市場資料：
(一)比較法相關資料
1.根據市場調查所得資料，甲不動產估價師蒐集近鄰地區相關案例並予以分析後獲致下列比較法試算表格，其中各個案例之比較調整，優良代表99%（-1%）、劣代表101%（+1%）、較劣代表102%（+2%），普通代表比較標的與勘估標的條件相同100%無須加減（0%）。
2.民國102年土地交易價格指數
(二)收益法相關資料
1.根據甲不動產估價師調查當地的土地收益實例，獲致下表的三個近似收益實例資料。其中各個案例之比較調整，優良代表99%（-1%），劣代表101%（+1%），普通代表比較標的與勘估標的一樣100%無須加減（0%）。
2.民國102年租金價格指數
3.本案如果採用收益法估算，甲不動產估價師調查當地的收益條件如下：
(1)一年期定存利率2.2%，土地收益資本化率為4%。
(2)押金為月租金三個月。
(3)估計每年閒置期一個月。
(4)土地租賃期間的其他費用如下：
(1)維修費：年租金的5%。(2)管理費及保險費：每平方公尺每月9元計算。(3)地價稅：每平方公尺每月20元計算。
(三)成本法相關資料
1.根據當地不動產市場調查得知，本案如果採取大樓興建，每平方公尺大約售價可以在46,000 元，另外，根據建築法規推估，本案可以興建之營建面積為基準容積面積，至於本案可以銷售之面積則為基準容積面積的1.15倍。
2.本案興建RC 結構的建築物，其營造施工費為每平方公尺14,000 元，規劃設計費為營造施工費的2%，廣告銷售費為4%，管理費為3%，稅捐及其他負擔為2%，預計施工年期為一年。
3.根據甲不動產估價師調查得知當地的開發利潤率為15%，而且本案資金來源採取自有資金50%、借貸資金50%，建物與土地的價值比例是27%與73%，金融機構可以給予的利率條件是：自有資金利率2.2%、借貸資金利率4.5%。
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102年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、請依不動產估價技術規則第43條規定，說明收益資本化率或折現率求取方法。若某一不動產估價報告書同時運用直接資本化法與折現現金流量分析，請問依前述規定評估之收益資本化率與折現率之數值是否相同？試評述之。（25分）
二、於運用比較法進行區域因素及個別因素修正時，有關比較調整價格之定性分析與定量分析之內容與價格調整方法為何？請詳予論述之。（25分）
三、採用耐用年數估計建物折舊之主要方法有那幾種？請列舉三種，並比較其優缺點。若以已經歷年數計算折舊，可能產生之問題為何？試評述之。（25分）
四、設有一棟五層樓房屋，其中第三層樓在最近發生買賣，請問如何估計該棟樓房之基地價格？又，如發生買賣的樓層不是第三層樓，而是地面層，則基地價格是否不同？其理由為何？請評述之。（25分）
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102年特種考試地方政府公務人員考試試題32380【等別】三等考試【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、何謂最有效使用原則？有一筆位於都市精華商業區之土地，附近商辦大樓林立，且不動產市場交易熱絡。該筆土地目前係做為臨時停車場使用。請問該筆土地目前使用情形是否已達最有效使用？請詳述判定之理由。（25分）
二、比較法調整率有何限制？經比較調整之比較標的試算價格採用又有何限制？請依不動產估價技術規則之相關規定說明之。（25分）
三、政府既每年公告土地現值，何以仍推動辦理地價基準地制度？兩者在作業程序及估價方法上有何不同？請詳述之。（25分）
四、何謂租賃權估價？何種情形須進行租賃權估價？其與租金估價有何不同？請詳述之。（25分）
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102年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、運用比較法進行估價時，比較標的有那些情況會影響交易價格，且無法有效掌握及量化調整者，應不予採用？（25分）
二、現有一筆建地，土地面積1600 坪，位於都市計畫住宅區，建蔽率50%，容積率225%，所在地區生活機能健全，土地現況不需整地為可建築狀態。根據最有效利用原則確立未來土地開發方式為興建透天住宅，在計算開發完成之總銷售面積與蒐集市場行情之後，得知一年後建築完成之預期總銷售金額為新臺幣12億4200 萬元（一年之資金折現率為1.33%），建築所需的直接成本為新臺幣1億8000 萬元，資本利息綜合利率為1.94%，開發商的要求利潤率為20%，規劃設計費用為營造費用的3%，廣告銷售費用為總銷售金額的5%，稅捐費用為總銷售金額的1%，管理費用為總銷售金額的3%，施工期間1年。請以土地開發分析法推估該土地的試算價格。（25分）
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101年公務人員高等考試三級考試試題33580【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、何謂計量模型分析法？依不動產估價技術規則之規定，應用該法應符合那些條件？另不動產交易價格採實價登錄後，對比較法的應用有何影響？（25分）
二、因應土地徵收條例第30條之修正，內政部已發布「土地徵收補償市價查估辦法」，作為查估土地市價的依據。試述該辦法之查估作業程序。其與評估公告土地現值所依據之地價調查估計規則的規範，有何差異？其是否可以實現以合理市價補償的目標？請詳述之。（25分）
三、依不動產估價技術規則之規定，透天住宅如何由房地價格推估其基地單價？某些市場性欠佳之地區，依前述規定推估之基地單價呈現負值，請分析其可能原因。（25分）
四、請問不動產估價技術規則第125條與第126條有關區分所有建物權利變換估價之規定為何？試闡明上述規定是否足以保障土地所有權人及相關權利人之權益。（25分）
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101年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、位於都市計畫住宅區之既成巷道應如何估價？又如該宗土地嗣劃入都市更新單元並予廢巷，且與鄰地合併開發為住宅大樓，請問該既成巷道又應如何估價？並請說明如何應用估價理論及何種估價方法來估價。（25分）
二、路線價法係以路線價配合深度指數表來查估宗地地價，請說明為何有的深度指數表呈現遞增現象，有的卻呈現遞減現象？兩者在路線價法的應用上有無不同？試申述之。（25分）
三、建築改良物如為課稅目的而估價，應採用何種方法較為適宜？請說明該方法之估價要領為何？其與不動產估價原則之關係為何？試申述之。（25分）
四、價值、價格、成本之意義有何區別？其與成本法、比較法及收益法有何關聯？試申述之。（25分）
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101年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
壹、請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法、成本法與收益法，並依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格、成本價格與收益價格後，以完整不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。又如就現有題目所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。價格試算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數（含以上），以逗點標示之（例如100,000,000）。
貳、委託估價基本說明
政府配合重大經濟建設，相關土地開發計畫，一般採用劃設特定區方式，同時配置住宅區、商業區和產業專用區等，期能引進大量人口及產業商機，並促進鄰近地區加速開發，創造高品質的投資環境與住宅生活。假設，遠景建設開發公司計畫購入○○特定區商業用地一筆，預定作為商場建築使用，特委託李欣估價師事務所進行不動產估價，雙方於委託契約書中載明相關條件如下：
一、委託人：遠景建設開發公司。
二、勘估標的土地座落於○○特定區，土地使用分區為商業區，○○段○○小段，地號○○○，面積1,200平方公尺。
三、價格日期：民國101年7月1日。
四、勘察日期：民國101年7月15日。
五、價格種類：正常價格。
六、估價目的：買賣。
七、不動產所有權人：A君。
參、勘估標的土地基本資料：
一、土地使用：第一期發展地區第一種商業區，建蔽率60%，容積率240%。可以提供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動。
二、緊鄰已開闢之25公尺計畫道路，基地深度25公尺，地勢平坦。
三、勘估標的土地所在地區，各類土地使用持續開發，基礎公共建設包括道路、鄰里公園、國中及小學均開發完成，地區人口逐漸成長。
四、為加速本特定區第一期發展地區住宅區及商業區土地整體合理開發利用，訂定下列獎勵措施：
V=V0＋V1△＋V2△
其中V：獎勵後總容積
V0：該分區細部計畫之基準容積
V1△：配合開發時程之獎勵容積(於區段徵收作業辦理開發完成後，土地所有權登記之日起，於下表期限內提出建造執照申請者，本地區區段徵收作業完成，土地所有權登記之日為民國94年8月1日)。
△V2：大基地開發之獎勵容積，其中住宅區申請開發基地在1,000平方公尺以上，商業區申請開發基地面積在1,000平方公尺以上者，得給予原基準容積10%之獎勵容積。
五、經委託不動產市場調查專業顧問分析發現，目前該特定區不動產發展趨勢熱絡，住宅供給屬小型個案與自地興建居多，新建住宅多數為基地面積100平方公尺，樓地板面積150平方公尺的三層樓透天厝，建材與用料均講究，總價約NT$12,000,000~22,000,000，一般的銷售率可以達八成。商業區則以小型零售業，例如7-11或全家便利商店最常見。至於中大型超商或商場則尚未出現，具有發展潛力。由於目前區內與聯外道路交通動線完整，同時公車路線也日漸完善便捷，預計未來可以吸引更多居民進住。
肆、相關市場資料說明
一、比較實例相關資料：
實例甲
(一)成交金額：NT$48,000,000。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。
(二)成交日期：民國101年1月20日。
(三)座落位置：特定區範圍內商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約500公尺。鄰接15公尺寬計畫道路（已開闢）。
(四)基本描述：三樓透天店面住宅，屋齡2年，土地面積300平方公尺，樓地板面積450平方公尺。
實例乙
(一)成交金額：NT$15,000,000。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。
(二)成交日期：民國101年3月25日。
(三)座落位置：特定區範圍內商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約300公尺。鄰接8公尺寬計畫道路（已開闢）。
(四)基本描述：三樓透天店面住宅，屋齡3年，土地面積100平方公尺，樓地板面積150平方公尺。
實例丙
(一)成交金額：NT$36,000,000。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。
(二)成交日期：民國101年6月5日。
(三)座落位置：特定區範圍外沿街商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約1,500公尺。鄰接20公尺寬計畫道路（已開闢）。
(四)基本描述：四樓透天連棟店面住宅，屋齡10年，土地面積300平方公尺，樓地板面積400平方公尺。
實例丁
(一)成交金額：NT$18,500,000。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。
(二)成交日期：民國101年7月8日。
(三)座落位置：特定區範圍內商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約1,000公尺。鄰接20公尺寬計畫道路（已開闢）。
(四)基本描述：三樓透天連棟店面住宅，屋齡4年，土地面積100平方公尺，樓地板面積180平方公尺。
單位：調整比率%
二、成本法相關資料：
(一)銷售金額推估：請以比較法評估結果，估算採零售商場規劃之可能銷售價格。首先以基準容積，估算合理的土地購買價格；其次，請進一步採用容積獎勵方式，估算合理的土地購買價格。
(二)最有效使用分析：請分別以：⑴基準容積與⑵使用容積獎勵方式，計算最有效使用分析，並說明理由。
(三)建築開發成本：營造施工費採NT$25,000/平方公尺計算。規劃設計費用採營造施工費2％，廣告銷售費用採營造施工費3%，管理費用採營造施工費2%，稅捐及其他負擔採營造施工費1%，資本利息綜合利率採自有資金（利率3.5%）三成與銀行資金（利率4%）七成計算，施工年期2年。
(四)開發建築適當利潤率：以20%計算。
三、收益法相關資料：
(一)假設遠景建設公司對於本開發案定位為自行經營商場，請嘗試研擬營運不動產投資財務計畫，並請參考前述成本法假設條件，在最有效使用分析條件下，設算本投資案不動產投資資產總額。
(二)不動產投資資產總額資金計畫，採取四成自有資金，六成銀行借貸，期限20年，年利率3%，按本息定額償還。貸款常數MC=(3%/12，240)=0.005546。
(三)相關營運資料，假設預估每年最高營運總收入（稅前）NT$350,000,000，閒置租金損失10%，營運成本NT$200,000,000，請嘗試以現金流量分析方式，估算遠景公司第1年稅前現金流量。
伍、計分標準如下：
一、比較法之分析、調整過程與內容，與決定價格之正確性。（30分）
二、成本法之分析，請分別以基準容積與使用容積獎勵方式，說明調整過程與內容，與決定價格之正確性。（30分）
三、收益法之分析、過程與內容，與現金流量計算之正確性。（25分）
四、不動產估價報告書格式之內容、完整性與價格決定說明。（15分）
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101年特種考試地方政府公務人員考試試題32380【等別】三等考試【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、依地價調查估計規則第18條之規定，地價區段如何劃設？劃設之地價區段可分為那幾種類型？又土地徵收補償市價查估辦法第4條中亦有劃分地價區段之規定，兩者有何異同？試就劃分之目的加以說明。（25分）
二、何謂公告土地現值？何謂公告地價？依各縣市評估結果，兩種價格之數額多不相同，何以同一筆土地上地價有所差異？如依不動產估價技術規則規範之估價程序，對其造成之差異與結果，應於何處呈現？（25分）
三、何謂折現率？何謂收益資本化率？兩者於性質上、數額上有無差異？試加以比較分析之。（25分）
四、近年來政府部門常以設定地上權的方式活化公有土地，請問何謂地上權？可運用那些方法進行地上權估價？此估價方法與一般土地所有權正常價格評估有何差異？（25分）
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101年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、不動產估價技術規則規定有那三種主要估價方法？試說明之，並敘述其估價之程序。（25分）
二、何謂經濟租金？何謂實質租金？何謂支付租金？某甲以低於市場行情一成的租金向某乙承租房屋一年，言明月租金9,000元、押金兩個月，於一年期定存利率2%下，請問年經濟租金、實質租金、支付租金各為多少？（25分）
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100年特種考試地方政府公務人員考試試題32280【等別】三等考試【類科】地政【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、政府目前正推動基準地制度，試問基準地之評估方法為何？其應以獨立估價或部分估價為前提？（25分）
二、評估總樓層數十二樓之第四層不動產價值時，如何運用成本法評估該第四層之基地權利價格與建物價格？（25分）
三、應用收益法評估辦公大樓之價格，於推算總費用時應提列那些費用項？那些費用項不宜提列？另運用直接資本化法與折現現金流量分析時，提列之費用項有無差異？試詳述之。（25分）
四、應用比較法時，應如何選取比較標的？若A、B為鄰近街廓上的五樓舊公寓，A已被劃入優先辦理都市更新地區；B尚無辦理都市更新的需求。如欲評估B之正常價格，是否可選擇A作為比較標的？試詳述之。（25分）
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100年公務人員高等考試三級考試試題33180【類科】地政、公產管理【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、不動產估價先期作業必須先行確定之估價基本事項，其中有關確定價格種類中之正常價格應具備之條件有那些？並以價格種類評析政府土地徵收補償的價格型態為何？（25分）
二、運用比較法時，以比較標的之價格為基準，進行調整推算勘估標的之價格，須考慮那四大調整項目？請分別就調整之定義與重點說明之。（25分）
三、請說明大量估價法中有關路線價估價法的意義與運用時的估價要領，並評述我國現行基本規定與建議改進的方向。（25分）
四、出租人於租賃期限屆滿前收回租地時，須給予承租人補償金額，此時須進行租賃權利價值的評估，請分別以比較法、價格比率法與差額租金還原法說明評估方式為何？（25分）
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100年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
前四題請以本試題所設定之各項條件及資料，運用指定的估價方法評估勘估標的價格。提醒應考人應儘量使用試題內所提供之資料，勿任意變更或添加估價條件；如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得進一步界定估價條件，惟應於估價過程中詳細敘明。
某自辦市地重劃會，委託估價師事務所辦理重劃前、後土地估價事宜，相關之基本資料如下：
1.勘估標的重劃前為○○市○○段123地號等30筆，土地所有權人25人（含公有土地1人），面積7,500m2；重劃後分為可供分配之第三種住宅區及公共設施用地兩種地價區段，其中住三面積5,500m2，建蔽率為60%，容積率為280%，公共設施面積2,000m2。價格日期為100年8月1日，勘察日期為100年8月20日，估價種類重劃前為正常價格，重劃後為特定價格。
2.本案之地理位置尚佳，近鄰地區多屬住宅區，建蔽率60%、容積率200%~280%，現況建物以2~4層透天店舖、住宅為多數，屋齡多介於30~40年間；區域內公共設施有里鄰公園、中小學、停車場、消防隊、公所等，亦有超級市場、加油站、金融服務等服務設施，交通運輸狀況良好，未來極具發展潛力。勘估標的重劃前各宗土地之臨路狀況及地形皆不佳，透過重劃的重新分配整合，可促進土地達最有效使用；使用現況有既成巷道、部分閒置土地、種植短期作物及鋼架之未保存登記臨時建物一棟，100年之公告土地現值為27,000元/m2。
3.重劃後之可建築用地（住三），臨8公尺計畫道路，臨路寬約200公尺，深度約27~28公尺，預計興建為50戶之4樓透天住宅，每戶土地面積110m2、建物面積250m2。鄰近透天別墅新成屋土地在100~120m2、建物面積在220~260m2之房地價格，每戶約介於900~1,200萬元之間，依所蒐集堪用之新成屋交易案例價格推估本案之合理總價每戶為1,100萬元。
4.運用土地開發分析時之假設條件：開發期間18個月，營造施工期12個月，營造施工單價15,000元/m2，建築設計費以營造施工費之3%計，銷售費以預期銷售金額之4%計，管理費以預期銷售金額之4%計，稅捐以預期銷售金額之0.8%計，適當利潤率為20%。融資利率為3.5%，定存利率1.5%，自有資金30%，貸款比率70%，土地價值比例為0.6。
5.運用比較法時之案例資料：
比較標的A：為一臨10公尺道路（調整-2%），近矩形之不規則形狀基地（調整2%），地勢平坦，面積220m2（調整-4%），與勘估標的同一近鄰類似之住宅區，週邊環境條件與接近條件、建蔽率與容積率皆相同；99年8月1日之交易單價為36,000元/ m2，至價格日期漲5%；比較標的的加權數為40%。
比較標的B：為一臨6公尺巷道（調整2%）之長方形基地，地勢平坦，面積250m2（調整-4%），與勘估標的同一近鄰類似地區之住宅區，週邊環境條件與接近條件、建蔽率與容積率皆相同；99年12月1日之交易單價為37,000元/m2，至價格日期漲4%；比較標的的加權數為35%。
比較標的C：為一臨6公尺巷道（調整2%）之長方形基地，地勢平坦，面積280m2（調整-5%），與勘估標的同一近鄰類似地區之住宅區，週邊環境條件稍差（調整2%），接近條件較佳（調整-3%）、建蔽率與容積率皆相同，區域交通稍差於勘估標的（區域因素調整2%），100年7月15日之擬售價格40,000元/m2，議價空間10%，至價格日期未漲；比較標的的加權數為25%。
6.運用預期開發法時之假設條件：開發後可建築用地價格係依重劃後可建築用地之平均單價計算，有效宅地化率約為73.3%，月利率以0.3%計，重劃之雜項工程費計180萬元，雜項工程監造及設計費計40萬元，重劃作業及拆遷補償等間接費用計250萬元，開發工程及土地成本之利息負擔月數皆為10，成熟度修正率為94%，個別因素之差距修正率為105%。
一、試以比較法推估重劃後地價區段之地價。（20分）
二、試以成本法之土地開發分析推估重劃後地價區段之地價。（20分）
三、試依前述比較價格、土地開發分析價格並參酌100年之公告土地現值，決定重劃後兩種地價區段之土地單價。（10分）
四、重劃前各宗土地價值基於公平原則，請將30筆土地視為一宗土地，並試以成本法之預期開發法評估重劃前土地權利總值及各宗土地平均地價。（25分）
五、不動產估價報告書中通常會有一項「估價立場聲明」，請依據下列所描述之錯誤估價立場聲明，改寫一份正確版的估價立場聲明。提醒謹就八項而為，毋須再增添項目。（25分）
(一)我方以公正第四人立場進行主觀評估。
(二)我方與受託單位及受勘估單位僅為單純業務往來關係；對於因業務知悉之秘密，除經受託人之同意外，不得洩漏。
(三)我方與受託單位、不動產所有權人或交易雙方僅為單純之業務關係，並無不動產估價公報第六號所定關係人或實質關係人之情事。
(四)本報告書提供之估價金額，僅作為受託人在報告書所載之估價前提下參考，估價前提變更可能使該估價金額發生改變。
(五)本報告書中之分析意見及結論，係基於報告書中所假設及正常下成立，完全符合受託者需求。
(六)我方對於本標的無現有或可預期的利益；對於與本標的所有權人，我方亦無個人私利或偏見。
(七)我方所收取報酬，係基於專業勞務之正當報酬，不為正當之競價、不因刻意滿足客戶需要、達成特定估價結果或促成其他事件的發生而有所不同。
(八)本估價報告書內容遵循內政部與考選部訂定之不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規定、國內外之不動產估價理論，並符合資產估價師全國聯合會頒布之「敘述式估價報告書範本」格式。
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100年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、比較法係以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等程序，推算勘估標的價格。以統計學的觀念來看，選取之比較標的就是用來推算勘估標的價格的樣本（sample）。依循這樣的推論，勘估標的價格應該是個區間，為什麼？這個價格區間的概念，對於正常價格的應用有何影響？（25分）
二、採用折現現金流量分析時，如何決定勘估標的之期末價值？在決定期末價值時，有何必須注意的事項？（25分）
三、建築物的經濟耐用年數未必與物理耐用年數相同，這兩種耐用年數間的差異和不動產或土地之供給、需求有何關係？又這兩種耐用年數間的差異，如何影響不動產價值的決定？（25分）
四、近年來出現多起高氯離子建物（俗稱海砂屋）的訴訟案件，估價師也提供高氯離子建物造成不動產價值減損的估價報告，做為法院判決時的參考。請問估算高氯離子建物造成的不動產價值減損時，應該了解的法律爭論為何？如何運用不動產估價方法，估算高氯離子建物造成的不動產價值減損？（25分）
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100年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、運用土地開發分析法進行估價，除了必須確定開發計畫之可銷售土地與建築面積，同時估算總銷售金額與各項成本及相關費用，還有更重要的是如何有效選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率，試說明利潤率及資本利息綜合利率計算依據與方法？（25分）
二、替代原則為三大估價法（成本法、比較法與收益法）之基礎，試說明該原則於三大估價法運用時之基本考量，以及實務上如何觀察並掌握不動產相互間的替代性？（25分）
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99年公務人員高等考試三級考試試題33480【類科】地政、公產管理【科目】不動產估價【考試時間】2小時
一、近年來土地受污染的情事時有所聞，而都市地區有愈來愈多的工業使用土地申請再開發利用，請嘗試以土地開發分析法，說明類似可能受污染土地之估價作業程序，以及如何決定正確的宗地價格？（25分）
二、國有財產的經營管理目標為「變產置產、創造永續財源」，請嘗試以「土地貢獻說」原則，說明國有區分所有建物及其基地的價格的計價方式？（25分）
三、都市交通建設，大眾捷運系統已成為重要的運輸工具，然而在稠密都市地區興建捷運系統，難免會出現系統路線使用土地上空或地下之情事，請說明何謂區分地上權估價？以及假設在共有地上權權利前提下，如何利用樓層別效用比率法計算各樓層之區分地上權價格？（25分）
四、有時為因應估價目的必須依據房地收益單獨求取土地或房屋價格，請列式說明何謂土地殘餘法？並分析該法之優點與運用時應注意之事項？（25分）
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99年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
壹、請以下列所給估價條件為基礎，分別採用正確之估價方法，評估勘估標的不動產之價格。請以完整不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。應考人就現有題目所給條件與資料發現評估仍有困難時，得進一步自行界定必須之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明，提醒請勿任意變更或添加任何非必要之估價條件。
貳、估價條件
一、委託勘估標的估價基本資料
甲公司與乙公司土地緊鄰並位於同一街廓，兩基地均鄰接30公尺寬計畫道路，屬第三種商業區，建蔽率65%，容積率560%（參見示意圖）。由於兩公司業務發展之需要，計劃興建辦公大樓，甲公司考量業務需求與資金限制，不需使用全部法定容積，然而乙公司則因業務發展擴充，需要比法定容積更多的樓地板需求。礙於現有法令，無法直接進行容積移轉買賣，特委託林旺不動產估價師事務所辦理土地合併建築估價事宜，雙方於委託契約書中載明相關條件如下：
1.委託人：甲公司與乙公司聯合委託。
2.甲公司勘估標的土地座落於○○市○○段○○小段，地號○○○，面積1,000平方公尺；乙公司勘估標的土地座落於○○市○○段○○小段，地號○○○，面積3,600平方公尺。
3.價格日期：民國99年8月1日。
4.勘察日期：民國99年8月10日。
5.價格種類：限定價格。
6.估價目的：土地合併建築價格評估。
7.不動產所有權人：甲公司與乙公司。
二、應用比較法之買賣實例相關資料說明如下：
實例A
1成交金額：地價110,000元/平方公尺。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。
2成交日期：民國99年2月24日。
3.土地面積：3,000平方公尺。
4.座落位置：距離勘估標的土地之路網距離約600公尺。（區域因素調整率為102/100）鄰接30公尺寬道路。（針對甲公司土地個別因素調整率為102/100，針對乙公司土地個別因素調整率為110/100，針對甲乙公司土地合併個別因素調整率為112/100）
實例B
1成交金額：地價66,000元/平方公尺。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。
2成交日期：民國99年1月10日。
3.土地面積：2,000平方公尺。
4.座落位置：距離勘估標的土地路網距離約100公尺。（區域因素調整率為100/100）鄰接20公尺寬道路。（針對甲公司土地個別因素調整率為104/100，針對乙公司土地個別因素調整率為108/100，針對甲乙公司土地合併個別因素調整率為112/100）
實例C
1成交金額：地價130,000元/平方公尺。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。
2成交日期：民國99年1月10日。
3.土地面積：4,000平方公尺。
4.座落位置：距離勘估標的土地路網距離約1,000公尺。（區域因素調整率為103/100）鄰接20公尺寬道路。（針對甲公司土地個別因素調整率為102/100，針對乙公司土地個別因素調整率為106/100，針對甲乙公司土地合併個別因素調整率為108/100）
實例D
1成交金額：地價90,000元/平方公尺。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。
2成交日期：民國99年1月10日。
3.土地面積：2,000平方公尺。
4.座落位置：距離勘估標的土地路網距離約300公尺。（區域因素調整率為103/100）鄰接25公尺寬道路。（針對甲公司土地個別因素調整率為103/100，針對乙公司土地個別因素調整率為108/100，針對甲乙公司土地合併個別因素調整率為111/100）
參、請以比較法估算甲公司與乙公司單獨的土地價格，同時進一步推算土地合併後之價格？（30分）
肆、假設甲公司計劃單獨在其土地上興建一棟樓地板面積3,000平方公尺，容積率300％的建築物，並將未使用之剩餘容積供乙公司整合利用。為能正確掌握合併後整體基地可以興建之樓地板面積以及各樓層地價分配率，進一步蒐集鄰近一棟10層樓之大樓，共分為10個獨立單位，每樓層一個單位，每單位建築面積為200平方公尺，1~10層樓房價依序分別為200,000元/平方公尺，170,000元/平方公尺，160,000元/平方公尺，140,000元/平方公尺，150,000元/平方公尺，155,000元/平方公尺，160,000元/平方公尺，165,000元/平方公尺，170,000元/平方公尺，175,000元/平方公尺。基地土地持分各33平方公尺，建物價格占不動產價格35％，請參考下表格式，計算實例地各樓層之樓層別效用比與地價分配率？（30分）
伍、承肆之題旨，請參酌實例地之地價分配率，繼續計算甲公司將剩餘未利用容積移轉乙公司之合理價格？（20分）
陸、請依本試題之各項條件與資料，撰寫不動產估價報告書。（20分）
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99年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、試比較說明「正常價格」、「市場價值（Market Value）」及「公平價值（Fair Value）」三者之異同。（25分）
二、何謂「外部性原則」？何謂「適合原則」？何謂「均衡原則」？試申述並比較之。又以上各原則與「最有效使用」有何關係？（25分）
三、公部門之大量估價與私部門之個別估價有何不同？目前公部門大量估價所採用之估價方法為何？請申述之。（25分）
四、某甲有二戶相鄰且面積相同之公寓，一戶續租給原來的房客乙，另一戶原為空屋，現擬出租給丙。請問這二戶的租金估計有無不同？又應該如何估計？（25分）
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99年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、收益法又稱收益資本化法，除了精準計算房地客觀淨收益外，收益資本化率或折現率的有效掌握對於價格決定具有關鍵影響。請說明收益資本化率或折現率一般考慮的風險因素與選擇比較基準？同時，請試舉例說明依加權平均資金成本方式決定收益資本化率或折現率的計算過程與結果？（25分）
二、比較法以比較標的不動產之價格為基礎，經比較、分析與調整推算勘估標的不動產之價格，請分別就情況、價格日期、區域因素與個別因素等調整內容，詳細說明調整之重點為何？（25分）
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98年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
試依本試題所設定之條件及資料，運用比較法及成本法之土地開發分析推估其試算價格，並於決定勘估標的價格後，撰寫不動產估價報告書。（應考人宜儘量使用試題內所提供之資料，勿任意添加估價條件，如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得進一步界定估價條件，惟應於估價報告書中詳細敘明。）
尚夯公司擬購買某都市近郊區土地一筆，特委託王興旺估價師事務所辦理土地估價事宜。
委託估價之基本資料如后：
勘估標的為○○市○○段 200.地號，價格日期為98年7月1日，勘察日期為98年7月10日，估價種類為正常價格。勘估標的位於都市計畫內住宅區，建蔽率60%、容積率200%，毗鄰完成多年之重劃區，市容新舊參半，建築物以五層以下透天店舖、住宅為多數；若以勘估標的為中心，半徑500公尺內有里鄰公園、小學、綜合中學、超級市場、診所、加油站、金融服務等設施，交通運輸狀況良好。
土地面積 1,000平方公尺，可供興建10間四樓透天住宅，單面臨8公尺道路，平均深度20公尺，地勢平坦，呈長方形。不動產市場以中古屋為主，偶有預售個案推出，人口成長平穩，供給需求接近均衡狀態。
一、試以下列各項資金比例及五大公營行庫一年期定存利率與ㄧ般放款利率，計算資本利息綜合利率：（15分）
(一)五大公營行庫一年期定存利率0.8%，ㄧ般放款利率2.8%。
(二)土地投資之自有資金比例30%，借貸資金比例70%。
(三)建築投資之自有資金比例40%，借貸資金比例60%。
(四)土地價值比率55%，建物價值比率45%。
(五)土地開發年期2年（含建築開發年期1.5年）。
二、試以下列各項成本法資料，依土地開發分析公式推估該筆土地之土地開發分析價格：（35分）
(一)最有效使用分析：開發為地上四層之透天住宅，梯廳及附屬建物面積以總樓地板面積× 1/8.計，屋頂突出物面積以建築面積× 1/8計。
(二)總銷售金額推估：預計每棟透天住宅銷售價為900萬元。
(三)建築開發成本：營造施工費用以11,000元/平方公尺計，規劃設計費用以營造施工費用之3%計，廣告銷售費用以總銷售金額之3%計，管理費用以總銷售金額之2%計，稅捐及其他負擔以總銷售金額之1%計。
(四)開發建築適當利潤率：以10%計。
三、試以下列實例說明及比較分析表，挑選適當者推估勘估標的之試算價格及比較價格，不適用之實例須註明理由：（30分）
實例A：為一臨6公尺巷道近矩形之不規則形狀基地，地勢平坦，面積75平方公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同；97年8月1日之成交價格為450萬元，至價格日期漲3%。
實例B：為一臨6公尺巷道之長方形基地，地勢平坦，面積250平方公尺，為重劃區內之抵費地，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率55%，容積率220%；97年3月1日之標脫價格為1,500萬元，至價格日期漲5%。
實例C：為一臨8公尺道路之長方形基地，地勢平坦，面積80平方公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同，98年5月1日之擬售價格為640萬元，議價空間15%，至價格日期未漲。
實例D：為一臨6公尺巷道之長方形基地，地勢平坦，面積70平方公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同；97年12月1日之成交價格為490萬元，至價格日期漲2%。
四、試依本試題前述各項條件與資料，運用比較法及成本法推估價格，並決定勘估標的價格後，撰寫不動產估價報告書。（20分）
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98年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、直接資本化法之收益資本化率與折現現金流量分析之折現率，兩者之意義為何？性質上有何異同？試比較分析之。另請就不動產估價技術規則中相關規定加以評述。
（25分）
二、試比較說明不動產估價技術規則規定之價格種類。可抽取地下溫泉之土地，應以何價格種類估計之？（25分）
三、試比較說明樓層別效用比與地價分配率之意義與理論基礎。依現行都市更新權利變換實施辦法之規定，採何種計算方式對一樓地主較為有利？理由何在？（25分）
四、不動產估價師以新建高層住宅大廈逐漸取代老舊公寓住宅的市場資訊，推估穩定社區小型公寓住宅的價值。如果你是金融機構授信人員，是否接受此估價報告書？請就不動產估價相關之原則，說明接受或拒絕之理由。（25分）
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98年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、請依不動產估價技術規則說明區域因素調整與個別因素調整的意義。（15分）當估價師進行比較分析勘估標的與比較標的之區域因素調整與個別因素差異，同時採用百分率法進行調整，請以列式說明：「勘估標的之區域條件相較於比較標的好10%，然而個別條件差5%」。（10分）
二、成本法使用時必須求取所謂重新建造原價，請分別說明重建成本與重置成本的意義。（10分）此外，由於隨建築物使用的效用遞減，造成估價上必須進行減價，請說明造成減價的主要因素有那些？（15分）
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97年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
以下是一個位於臺北地區的都市更新個案，請運用下列的假設資料（為便於應考人計算，已將個案的資料予以簡化），進行都市更新權利變換的相關估價工作。應考人尚可依據其估價方法之運用及所考量之估價因素，自行設定所需數據，進行估算。請依照下列項目內容作答：
(一)請列出估價條件。（10分）
(二)請估算更新前各所有權人之權利價值比例，應包括所採用的估價方法及估價過程，並需考量【權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定容積，且其基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值】之情況。（30分）
(三)請估算土地所有權人之共同負擔比例。（20分）
(四)請估算更新後各所有權人應分配之權利價值，需包括所採用的估價方法及估價過程。（30分）
(五)列出製作估價報告書所需標明之事項。（10分）
案例資料：
一、都市更新單元內之基本資料
1.更新單元內有6筆土地，分別為地號350（66坪）、351（60坪）、352（60坪）、353（50坪）、354（55坪）及355（72坪），總面積為363坪，此6筆土地之間並無影響土地價格差異的個別條件存在。
2.此6.筆土地之使用分區皆為第三種住宅區（容積率為225％）。
3.此6.筆土地上現各有樓層數不一的建築物，屋齡皆超過40年，有進行更新的必要。
4.本更新案業經審核通過其都市更新事業計畫，加計核准之都市更新容積獎勵值，更新後可銷售建坪面積為1980坪（共計規劃36戶住宅單元）及70個地下停車位（坡道式）。
5.更新之實施者提供資金及技術參與開發，更新單元內之所有權利人皆參與更新後之分配。共同負擔以更新後之房地產抵付實施者。
6.更新前土地所有權人名冊及建築物所有權人名冊如表1及表2所示。
表1、更新前土地所有權人名冊
表2、更新前建物所有權人名冊
註：本更新單元內無佔用他人土地之違章建築
二、鄰近地區土地及不動產成交案例調查
經調查收集鄰近地區土地及不動產成交案例，得知下列訊息：
1.當地屋齡30年以上中古屋之平均房價為21.至24萬元/坪。
2.取得可供比較標的如表3.及表4，考慮與比較標的差異所進行的調整率亦列於表3及表4。
表3、鄰近地區成交土地比較標的與土地調整率表
註1：區域因素調整考慮的因素：交通條件及至捷運車站的便利性、至學校、公園、市場及服務設施的鄰近程度、重大建設計畫、發展趨勢等。
註2：個別因素調整考量基地條件，如基地大小、形狀及臨街情形等。
表4、鄰近地區預售屋及新成屋案例
三、權利變換所需費用概算，如表5所示：
表5、權利變換所需費用概算表
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97年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論【考試時間】2小時
一、試問不動產估價師於面對經濟發展環境與社會結構變遷充滿不確定因素，外加全球化市場的衝擊效應，當接受委託人提出某直轄市級之都市計畫區住宅用地委託估價，其估價目的為評估出售該筆用地之價格，請嘗試以五項適切的不動產估價原則，進行影響該住宅用地價格之因素分析？（25分）
二、不動產價值建立於財產權的範圍，因此不動產權的查證為估價的重要工作之一，請說明不動產估價師於進行查估前應確定那些基本權利資料？（25分）
三、何謂不動產同一供需圈？請說明同一供需圈的特徵，同時請以住宅地為例，說明進行估價時應特別留意的基本事項？（25分）
四、近幾年天災頻仍，水災、火災、風災及地震等天然災害的發生，不斷對於都市環境產生潛在威脅，試問當某地區經常遭遇水災侵襲（水災災害潛勢較高），如是當進行住宅用不動產估價時應如何把握各項減價因素？（25分）
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97年第一次專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題40130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、何謂限定租金？在進行不動產估價時，採取收益法進行不動產價格估價時，必須對於不
動產租金清楚地掌握，請問對於新訂及續租租金應該如何估計？（25分）
二、何謂貢獻原則？不動產估價時，對於建築改良物之建物累積折舊額之計算有那三種方法？請詳細說明其意涵。（25分）
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97年第2次專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、依不動產估價技術規則規定，估計之價格種類包括那幾類？試就其定義分別加以解釋，並舉例說明之。（25分）
二、何謂直接資本化法？何謂折現現金流量分析？試分別列出計算公式加以說明。（25分）
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96年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
一、試以下列所給條件為基礎，分別採用比較法、收益法、成本法評估勘估標的之比較價格、收益價格及成本價格後，再綜合評估分析勘估標的之正常價格，並將勘估結果以不動產估價報告書之格式呈現之。另外針對估算其試算價格，當下列所給之資料有所欠缺，以致無法進行評估時，應考人得進一步界定估價條件，惟應於不動產估價報告書中詳細敘明之，否則請勿任意添加估價條件。
二、不動產估價實務考試計分標準：
(一)不動產估價報告書格式之內容、完整性與價格決定說明。（15分）
(二)比較法之分析與調整過程和內容，與決定價格之正確性。（30分）
(三)收益法之分析與調整過程和內容，與決定價格之正確性。（30分）
(四)成本法之分析與調整過程和內容，與決定價格之正確性。（25分）
三、委託估價基本資料
王先生欲購置李小姐勘估標的甲不動產，因此李小姐委託林不動產估價師事務所辦理不動產估價事宜，雙方於估價委託書簽訂如下事項：
(一)委託人：李小姐。
(二)勘估標的（甲）：丁市1.段100.地號100.建號，門牌號碼為丁市中山路100號5樓。
(三)價格日期：民國96年1月1日。
(四)價格種類：正常價格。
(五)估價目的：不動產買賣。
(六)不動產所有權人：李小姐。
四、勘估標的基本資料：
(一)甲勘估標的座落於商業區，法定建蔽率為70%，容積率為300%。
(二)甲勘估標的建築完成日期為：民國91年1月8日。
(三)甲勘估標的土地登記面積為100平方公尺。
(四)甲勘估標的為位於地上12層鋼筋混凝土結構之建築改良物的第5樓，建築改良物登記面積為330平方公尺，使用現況為辦公使用。
(五)當地不動產市場狀況：
1.當地的出售及出租市場均正常發展，供需均衡。
2.出租市場每年的閒置率大約在5%。
3.出租市場每年的租金調整率大約在5%。
五、比較法之實例相關條件說明
(一)實例A
1.本實例乃座落於甲不動產同一棟大樓之第6樓，土地登記面積相同，建築改良物登記面積為300平方公尺。
2.位於都市計畫商業區，其使用現況為一般事務所使用，一般因素與勘估標的甲相同。
3.經查實例A於民國95年7月交易，其成交金額為2,950萬元。
(二)實例B
1.本實例乃座落於勘估標的甲東北方之10層樓辦公大樓之第5樓，土地登記面積相同，建築改良物登記面積為280平方公尺。
2.位於都市計畫商業區，法定建蔽率為70%，容積率為300%。
3.經查實例B於民國95年12月訂定買賣契約，買賣成交金額為2,820萬元。雙方約定本件買賣應繳納之土地增值稅40萬元，由買方負擔。
(三)實例C
1.本實例乃座落於勘估標的甲西北邊之12層樓之辦公大樓之第6樓，其樓地板面積300平方公尺。
2.位於都市計畫商業區，法定建蔽率為60%，容積率為300%。
3.經查實例C於民國95年8月訂定買賣契約，成交金額為3,200萬元。
(四)實例D
1.本實例乃座落於勘估標的甲西邊之12層樓之住宅大樓之第4樓，其樓地板面積350平方公尺。
2.位於都市計畫住宅區，法定建蔽率為60%，容積率為300%。
3.經查實例D於民國95年11月訂定買賣契約，成交金額為3,150萬元。
(五)買賣實例ABCD之比較分析表（請應考人選擇適當之買賣實例進行比較分析）
(六)經蒐集不動產估價師公會全國聯合會公告本地區之樓層別效用比如下表所示：
(七)經蒐集當地之房屋價格指數如下表所示：
六、收益法之實例相關條件說明
(一)租賃實例資料
林不動產估價師調查勘估標的近鄰地區之最近相類似租賃實例，其一般因素相當，至於區域與個別因素資料陳述如下表所示。請根據這些租賃實例求取勘估標的租金後，並運用折現現金流量分析估算勘估標的收益價格。
(二)租金年成長率
經調查勘估標的當地之不動產出租市場資料顯示，當地辦公室每年之租金成長率可以維持每年5%的成長率。
(三)押金孳息
依據調查當地金融機構1年期定期存款利率為3%，勘估標的購買後如果出租可以收取押金3個月，此一押金係以民國96年的租金一次收取3個月，往後即使租金調整，出租者並不會增加押金金額。
(四)勘估標的每年總費用資料
(1)地價稅
依據委託者提供勘估標的地價稅資料，民國96年之申報地價為300萬元，採取全額適用地價稅率千分之二十計算。而且假設在出租4年期間地價稅依據民國96年地價稅計算，不需要按年調整。
(2)房屋稅
依據委託者提供勘估標的房屋稅資料，勘估標的民國96年之房屋現值400萬元。房屋稅率為3%。根據委託者提供資料指出，在出租期間其房屋現值將依據民國96年資料計算房屋稅費用，且於出租4年期間房屋稅將是固定支出費用，不需要按年調整。
(3)保險費
依據委託者提供勘估標的保險費資料，民國96年之保險費支出1年為12萬元，爾後出租期間，其所有保險費依據民國96年的年保險費計算。
(4)管理維護費
依據委託者提供勘估標的管理維護費資料，民國96年之管理維護費1年支出13萬元。爾後出租期間每年管理維護費將是固定支出費用，不需要按年調整。
(5)折現率推估
依據委託者提供資料顯示，委託者希望依據加權平均資金成本法（WACC）估計折現率，委託者並且告知，勘估標的甲之資金將是自有資金與銀行融資貸款各占50%，其中自有資金報酬率為6%，銀行融資貸款利率為3％。
(6)期末處分資產價值
依據委託者提供資料顯示，勘估標的有人願意承租進駐使用，而且勘估標的在出租4年（自民國96年1月至民國99年12月）後，如於民國99年12月期末處分該資產，預計民國99年12月期末處分資產價格可以到達2,300萬元，根據勘估標的價格資料顯示，預估此一標的之期末處分無土地增值稅。
七、成本法之估價相關資料說明
(一)經蒐集整理該地方政府公布之地價調查用建築改良物標準單價表，如下表所示：
(二)請依據前述表格計算其折舊額，進而推算勘估標的之成本價格，然後加上勘估標的土地價格，以求取勘估標的甲之成本價格。
(三)有關勘估標的甲之土地價格，根據不動產估價師蒐集附近相類似土地之買賣交易實例H，有關H 之相關資料如下：
1.實例H 乃座落於勘估標的甲不動產附近之商業區土地，土地面積150平方公尺。
2.實例H 之法定建蔽率為70%，容積率為300%。
3.經查實例H 於民國95年12月訂定買賣契約，成交金額為4,200萬元，自95年12月訂定買賣契約至96年1月間地價變動平穩相當。
4.實例H 之一般及區域因素與勘估標的一致，唯有個別因素較勘估標的甲之基地優1%，故個別因素修正率為99/100。
八、其他注意事項：
價格之計算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數，以逗點標示之（例如100,000,000）。
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96年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論（包括高層建築物估價）【考試時間】2小時
一、何謂土地「自然供給」？何謂土地「經濟供給」？又何謂土地「計劃供給」？請以農地可否變更為住宅建地使用為例，說明這些供給與估價之一般因素、區域因素與個別因素之分析以及與因素之調整關係。（25分）
二、某甲以非都市土地之農地申請變更為住宅社區，並劃定百分之十為公園綠地，及百分之二十五為道路等其他公共設施用地，請說明如何應用理論及何種估價方式估算其公園綠地之不動產價格。（25分）
三、何謂「供需原則」？何謂「最有效原則」？在一般建地估價時，何者宜優先考量，請說明其理由並分析與其他原則之關係。（25分）
四、何謂「近鄰地區」？何謂「類似地區」？當勘估標的「A」距離高鐵車站100公尺，比較標的「B」距離高鐵車站1200公尺，甲不動產估價師認為A 與B 均同屬「近鄰地區」，而乙不動產估價師認為B 為「類似地區」，請問兩人在撰寫報告時，如何就「高鐵車站」之關係，於區域因素分析及區域、個別因素之調整方面有何不同之內容？（25分）
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96年第一次專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題40130【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、收益法中直接資本化法之公式為P=a/r，其中P 為收益價格，a 為淨收益，r 為收益資本化率，但上述公式必須在收益期間為永續且未來每期淨收益為固定的假設條件下方能成立。試分別以估價公式說明在下列情況下，如何利用收益法進行估價？
(1)每期淨收益呈現固定比例（假設為g）成長，且收益期限為永續。（8分）
(2)收益期間為一固定期間（N），但每期淨收益不固定，期末價值為Pn'。（8分）
(3)收益期間為一固定期間（N），且每期淨收益為固定，期末價值為Pn'。（9分）
二、請說明運用比較法進行不動產估價時，應調整的項目有那些？（15分）又目前不動產估價技術規則針對這些價格調整值有何規範？（10分）
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96年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題60130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、(1)何謂限定價格？其與正常價格的關係為何？（10分）
(2)依據不動產估價技術規則之規定，收益資本化率（或折現率）如何決定？（15分）
二、(1)何謂現金流量分析？（10分）
(2)何謂重置成本（replacement cost）？在何情況下可以使用重置成本進行估價？（15分）
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95年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
一、試以下列所給條件為基礎，分別採用比較法、收益法評估勘估標的之比較價格、收益價格後，再綜合評估分析勘估標的甲之正常價格，並將勘估結果以不動產估價報告書之格式呈現之。另外，採用成本法估算勘估標的乙之土地開發分析價格，當下列所給之資料有所欠缺，以致無法進行評估時，貴考生得進一步界定估價條件，惟應於不動產估價報告書中詳細敘明之，否則請勿任意添加估價條件。
二、本考試計分標準如下：
(一)比較法之分析與調整過程和內容，與決定價格之正確性。（30分）
(二)收益法之分析與調整過程和內容，與決定價格之正確性。（30分）
(三)成本法之分析與調整過程和內容，與決定價格之正確性。（30分）
(四)不動產估價報告書格式之內容與完整性。（10分）
三、比較法及收益法之委託估價基本資料
張三欲購買一間透天厝於 95年8月2日委託李四不動產估價師事務所辦理估價事宜，雙方於估價委託書簽訂如下事宜：
1.委託人：張三。
2.勘估標的甲之基地為：A 縣A 市A 段A小段A 地號；基地上建築改良物之建號為B，門牌號碼為A 縣A 市B 路B 段B 號。
3.價格日期：民國95年8月20日。
4.價格種類：正常價格。
5.估價目的：買賣。
6.不動產所有權人：EE小姐。
四、勘估標的甲之資料
1.基地部分：坐落於住宅區，土地面積為300平方公尺，建蔽率為60%，容積率為200%。
2.建築改良物部分：為加強磚造之三層樓透天厝，於民國90年8月8日建築完成，建物登記面積250平方公尺，現作住宅使用中。
3.本地區為一般住宅地區，綜合分析當地出租市場之平均空置率為5%。
五、比較法之實例相關條件說明
實例A：
1.本實例乃座落於甲不動產西南邊之三樓透天厝，一般條件相似，基地面積200平方公尺，總樓地板面積260平方公尺。
2.位於都市計畫住宅區，法定建蔽率為60%，容積率為180%。
3.經查實例A 於民國95年2月訂定買賣契約，成交金額為8,000,000元。因買主急於購買，故成交價格較正常價格高1％（故情況補正率為99/100）。
4.綜合判斷結果，實例A 之個別因素較甲不動產優4％，其個別因素修正率為96/100。
實例B：
1.本實例乃座落於甲不動產東北邊之二樓透天厝，基地面積200平方公尺，總樓地板面積300平方公尺。
2.位於都市計畫住宅區，法定建蔽率為60%，容積率為180%。
3.經查實例B 於民國94年12月訂定買賣契約，買賣成交金額為7,500,000元。雙方約定本件買賣應繳納之土地增值稅400,000元，由買方負擔。
4.綜合判斷結果，實例B 因為距離甲不動產較遠，其個別因素較甲不動產差7％，其個別因素修正率為107/100。
實例C：
1.本實例乃座落於甲不動產西北邊之三樓半透天厝，基地面積200平方公尺，總樓地板面積280平方公尺。
2.位於都市計畫住宅區，法定建蔽率為60%，容積率為150%。
3.經查實例C 於民國95年1月訂定買賣契約，成交金額為9,200,000元。
4.經判斷實例C 之基地條件較甲不動產優8%，其個別因素之修正率為92/100。
實例D：
1.本實例乃座落於甲不動產西邊附近之透天厝農舍，基地面積300平方公尺，總樓地板面積250平方公尺。
2.位於都市計畫農業區，法定建蔽率為30%，容積率為100%。
3.經查實例D 於民國95年7月訂定買賣契約，成交金額為7,500,000元。
4.綜合判斷結果，實例D 之個別因素較甲不動產差，其個別因素修正率為116/100。
六、收益法之相關條件
經調查結果，於勘估標的甲近鄰地區，蒐集之收益實例之相關資料陳述如下，請用以求取勘估標的甲之收益價格。
實例E：
1.近鄰地區之透天厝，登記及使用現況為住宅用，面積共230平方公尺。
2.於民國95年3月簽訂租賃契約，租期2年，租金簽訂為每平方公尺每月240元，押金為3個月之月租金。
3.實例E 須支付之費用如下：
(1)地價稅：最近一次規定地價為1,000,000元，全額適用之地價稅率為千分之十。
(2)房屋稅：課稅房屋現值每平方公尺為1000元，房屋稅率為1.2%。
(3)保險費：依據房屋現值總額之1%計算保險費。
(4)維護管理費：依據每平方公尺每月30元計算之。
4.綜合判斷分析，實例E 管理不佳，其個別條件比勘估標的甲為差，修正率為7%。
5.該地區該類型不動產之房地綜合收益資本化率為7%。
實例F：
1.實例F 位於勘估標的甲之北邊街廓，與甲不動產個別條件近似之透天厝，屋主於民國94年8月間購買，原先為自己使用，後來因為個人因素，因此於民國94年12月簽訂租賃契約，出租給他人使用，租期1年，面積共300平方公尺。
2.實例F 租金簽訂為每平方公尺每月190元，押金為3個月之月租金。
3.實例F 須支付之費用如下：
(1)地價稅：最近一次規定地價為1,200,000元，全額適用之地價稅率為千分之十。
(2)房屋稅：課稅房屋現值2,000,000元，房屋稅率為1.2%。
(3)保險費：依據房屋現值總額之1%計算保險費。
(4)維護管理費：依據每平方公尺每月20元計算之。
4.綜合判斷分析，實例F 因為承租人與出租人熟識，因此房屋租金較當地行情為低廉，需要進行情況調整，其修正率為8%。
5.該地區該類型不動產之房地綜合收益資本化率為7%。
實例G：
1.實例G 位於勘估標的甲之西南角的透天厝，屋主於民國95年6月間購買，並於民國95年7月簽訂租賃契約，出租給他人使用，租期2年，面積共300平方公尺。
2.實例G 租金簽訂為整棟透天厝每月70,500元，押金為3個月之月租金。
3.實例G 須支付之費用如下：
(1)地價稅：最近一次規定地價為1,500,000元，全額適用之地價稅率為千分之十。
(2)房屋稅：課稅房屋現值3,000,000元，房屋稅率為1.2%。
(3)保險費：依據房屋現值總額之1%計算保險費。
(4)維護管理費：依據整棟房屋每月之管理維護費為9000元計算之。
4.綜合判斷分析，實例G 管理良好，其個別條件比勘估標的甲為佳，修正率為5%。
5.該地區該類型不動產之房地綜合收益資本化率為7%。
七、經蒐集當地之房屋價格指數如下表所示：
八、經蒐集當地之房屋租金指數如下表所示：
九、成本法估價之相關資料
(一)張三擬在丙地區購買勘估標的乙土地一筆，試運用土地開發分析評估該筆土地之價格。（當下列所給之資料有所欠缺，以致無法繼續進行評估時，得進一步界定估價條件，惟應於報告書中詳細載明之，否則請勿任意添加估價條件。）
(二)勘估標的乙之基地面積為600平方公尺，預計開發興建住宅社區，有關乙基地之相關評估條件，根據被委託之估價師蒐集調查附近鄰近地區類似開發案，獲得下列相關資訊：
1.根據相關都市計畫法、建築技術規則規定得知此筆基地之可開發面積為1200平方公尺(此亦為營造施工設計面積)，有關可銷售房地產價格資料為如下表所示：
2.另外，根據估價師市場調查資料得知，相關之土地開發費用如下所示：
(1)營造施工費用：5000（元／m2）
(2)規劃設計費用：100（元／m2）
(3)管銷費用：300（元／m2）
(4)稅捐及其他負擔費用：500（元／m2）
(5)開發者之適當利潤率：20%
(6)資本利息綜合利率：6%
3.此一開發計畫期間預定3年完成。
十、其他相關估價資料如下：
1.當地金融機構1年期定期存款利率為3%。
2.當地金融機構短期放款利率為6%。
3.當地政府定期公債利率為4.0%。
十一、其他注意事項：
價格之計算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數，以逗點標示之（例如100,000,000）。
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95年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論（包括高層建築物估價）【考試時間】2小時
一、成本法估價（cost approach），係藉由價格日期重新建造勘估標的建築物所需成本再減累積折舊，以求得勘估標的建築物試算價格的方法。試說明何謂「折舊」（depreciation）、折舊的發生原因及進行減價修正的方法？（25分）
二、依地價調查估計規則第18條之規定，「......已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路線價區段。......」證明公部門大量估價仍有參採路線價估價法之精神。試申述路線價估價法之意義、基本理論及運用要領？（25分）
三、運用比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整，以推算勘估不動產價格時，應就價格形成條件中非屬於一般正常情形而影響價格時之情況，進行調整。試申述有那些交易狀況屬特殊情況，需進行調整甚至不予採用？（25分）
四、試說明現金流量折現法（discounted cash flow, DCF）之估價原理、應用場合及其分析時所需預測的項目有那些？（25分）
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95年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題40130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、請說明不動產估價中的「供需原則」與「替代原則」如何解釋不動產價格的形成。（25分）
二、何謂「土地開發分析」？運用「土地開發分析」估價時，應如何決定適當之資本利息綜合利率？試分項敘明之。（25分）
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94年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題60160【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論（包括高層建築物估價）【考試時間】2小時
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、何謂「區域分析」？何謂「區域因素調整」？請說明兩者與「近鄰地區」、「類似地區」間之關係。（15分）
二、何謂「最有效使用」？請說明其評估之基準為何？（10分）
三、在不動產住宅使用之估價方式中，「收益還原法」之「還原率」通常與「銀行定期存款利率」有無差別？試舉例相關指標評析不動產景氣繁榮、低迷時期之還原率高低情形。（15分）
四、不動產估價師與顧問諮詢均屬不動產服務業，惟於處理業務之角色卻有差別，請問您能分別其特性之不同嗎？（10分）
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94年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題60170【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
一、試以下列所給資料為基礎，分別採用比較法、收益法、成本法評估勘估標的之價格，並依不動產估價技術規則之規定，將勘估結果以報告書之格式陳述。如下列所給資料欠缺致無法進行評估時，得進一步界定估價條件，惟應於不動產估價報告書中詳細敘明，否則請勿任意添加估價條件，價格之計算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數，以逗點標示之（例如100,000,000）。
二、本考試計分標準如下：
比較法之分析、調整過程和內容，與決定價格之正確性。（25分）
收益法之分析、調整過程和內容，與決定價格之正確性。（25分）
成本法之分析、調整過程和內容，與決定價格之正確性。（30分）
勘估標的價格決定之正確性與報告書內容呈現之完整性。（20分）
三、勘估標的資料：
甲公司欲於民國 94年1月1日，購置座落○○市○○段○○地號及○○建號之商辦大樓，而於93年12月10日委託林乙不動產估價師事務所估價，該勘估標的之基本資料如下：
土地面積 500坪，位於商業區，建蔽率65%、容積率630%。
勘估標的為地上十層、地下二層之鋼筋混凝土造建物，其建築完成日期為民國79年1月1日。登記面積、法定用途及使用現況如下：
四、勘查與蒐集之相關資料：
經林乙不動產估價師勘查現場確認上述資料後，並取得勘估標的現況、近鄰地區及類似地區中地上十層地下二層交易案例資料，及所需相關資料如下：
勘估標的現況：
勘估標的使用條件與鄰近地區相當，各樓層均營運中，判定目前為最高最有效使用。
勘估標的建物於施工品質及建材上屬一般中等。
勘估標的之大樓維護管理情況大致良好，電梯、空調等使用壽命10年之主要設備項目均按時更換，更換經費為新台幣3,000,000元；鄰近地區大樓之經濟耐用年數平均為50年。
該棟大樓上月底簽訂第二層、第六層之出租契約，第二層租約約定所有費用由出租人負擔，租期5年，每月每坪支付租金新台幣1,850元，並且需於訂約時繳交權利金3,000,000元。
地價稅：假設該層持分之最近一次規定地價為20,000,000元，全額適用0020.0之地價稅率。
房屋稅：假設該層課稅房屋現值為 15,000,000元，房屋稅率為3%。
火災保險費：假設以該層房屋現值 15,000,000元之0.6%為保險費率。
管理維修費：假設以年租金總收入之5%計算之。
第六層簽訂之長期租賃契約，約定所有相關費用皆由承租人負擔，每月每坪租金新台幣850元，但每年以1%成長率調整租金。第六層承租人須支付之費用如下：
地價稅：假設該層持分之最近一次規定地價為20,000,000元，全額適用0020.0.之地價稅率。
房屋稅：假設該層課稅房屋現值為 15,000,000元，房屋稅率為3%。
火災保險費：假設以該層房屋現值 15,000,000元之0.6%為保險費率。
管理維修費：假設以年租金總收入之5%計算之。
蒐集並查證後之比較標的相關資料：
比較標的一：
比較標的一位於近鄰地區之商業大樓，該實例為地面層，登記及使用現況為商業用，面積共310坪（含車位）。其中，地面層面積300坪，車位10坪。實例於民國93年4月1日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣250,000,000元，其中車位每個為新台幣1,000,000元。
該買主隨後於同年11月1日，將該地面層出租，租期2年，租金簽訂為每坪每月新台幣3,600元，押金為月租金之3個月。地面層出租人須支付之費用如下：
地價稅：假設最近一次規定地價為 15,000,000元，全額適用之地價稅率為0020.0。
房屋稅：假設地面層課稅房屋現值為 10,000,000元，房屋稅率為3%。
火災保險費：假設地面層以房屋現值 10,000,000元之0.5%為保險費率。
管理維修費：假設以年租金總收入之5%為準計算之。
綜合判斷分析，比較標的一管理良好，其個別條件較勘估標的佳，判斷其修正率為5%。
比較標的二：
比較標的二位於近鄰地區之商業辦公大樓，係由同棟第四層所有人買下第十層及地下層車位之交易實例。第十層登記及使用現況為辦公室，面積150坪、車位10坪。買賣契約於民國93年8月15日簽訂，第十層成交金額為新台幣40,000,000元，車位為新台幣1,000,000元。
該買主於 93年10月1日將第四層出租，租金簽訂為每坪每月新台幣1,550元，押金為月租金之3個月，租期1年。第四層出租人須支付之費用如下：
地價稅：假設最近一次規定地價為 20,000,000元，應繳之地價稅率為0020.0.。
房屋稅：假設課稅房屋現值為 15,000,000元，房屋稅率為3%。
火災保險費：假設以房屋現值 15,000,000元之0.6%為保險費率。
管理維修費：假設以年租金總收入之5%計算之。
綜合判斷分析，比較標的二之使用者複雜，其個別條件較勘估標的差，判斷其修正率為4%。
比較標的三：
比較標的三為類似地區商業辦公大樓之第五層，面積250坪，登記及使用現況為辦公室。
實例於民國93年7月1日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣68,000,000元。
綜合判斷分析，比較標的三之維護管理較差，該項因素使本大樓較勘估標的差，判斷其修正率為12%；但商業繁榮條件較勘估標的佳，判斷其修正率為12%。
比較標的四：
比較標的四為近鄰地區商業辦公大樓之地面層，登記及使用現況為商場，面積共200坪。
實例於民國93年8月15日因公司會計處理之需，以高於市價兩成簽訂買賣契約，帳面金額為新台幣225,000,000元。
該買主隨後於民國 93年11月1日簽訂租賃契約，租期1年，租金簽訂為每月新台幣840,000元，押金為月租金之3個月。比較標的四出租人須支付之費用如下：
地價稅：假設最近一次規定地價為 12,000,000元，應繳之地價稅率為0025.0。
房屋稅：假設比較標的四課稅房屋現值為 13,000,000元，房屋稅率為3%。
火災保險費：假設比較標的四以房屋現值 13,000,000元之1%為保險費率。
管理維修費：假設以年租金總收入之5%計算之。
綜合判斷分析，比較標的四屋齡較新、整體管理佳，判斷其修正率為5%。
比較標的五：
比較標的五為類似地區商業辦公大樓之地面層，登記及現況使用為商場，面積350坪。
實例於民國93年12月1日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣250,000,000元。
綜合判斷分析，比較標的五管理良好，其個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的差，判斷其修正率為3%。
比較標的六：
實例坐落於近鄰地區商業辦公大樓之第七層，登記及現況使用為辦公室，面積180坪，勘查時之擬售價格為新台幣450,000,000元，一般市場上成交價格約為擬售價格的八成至九成。
據初步判斷分析，比較標的六管理良好，個別條件較勘估標的好，判斷其修正率為6%。
比較標的七：
比較標的七為類似地區商業大樓之第六層，登記及使用現況為商業用，面積共230坪（含三個車位），第六層面積200坪，每個車位各10坪。於民國93年2月1日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣61,000,000元，其中車位每個為新台幣1,000,000元。
該買主隨後於同年7月1日，將比較標的七之第六層出租，租期2年，租金簽訂為每坪每月新台幣1,500元，押金為月租金之3個月。出租人須支付之費用如下：
地價稅：假設最近一次規定地價為 15,000,000元，全額適用之地價稅率為0020.0。
房屋稅：假設第六層課稅房屋現值為10,000,000元，房屋稅率為3%。
火災保險費：假設第六層以房屋現值10,000,000元之0.5%為保險費率。
管理維修費：假設以年租金總收入之5%計算之。
綜合判斷分析，比較標的七管理良好，其個別條件與勘估標的相當；而其所在地區則較勘估標的地區佳，判斷其修正率為4%。
比較標的八：
比較標的八為類似地區商業辦公大樓之第四層，登記及現況使用為辦公室，面積120坪。
於民國93年10月1日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣26,000,000元。
綜合判斷分析，比較標的八之個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的差，判斷其修正率為12%。
蒐集、查證並整理後之相關資料：
近鄰地區建蔽率65%，容積率630%之商業區土地，於民國93年6月1日之合理市價為每坪1,500,000元。
不動產估價師公會全國聯合會公告之本地區樓層別效用比：
當地之房屋價格指數：
當地之房屋租金指數：
當地之地價指數：
該地方政府公布之地價調查用建築改良物標準單價表：
備註：一、本表依據地價調查估計規則第二十四條訂定。
二、表內各欄所列單價，僅包含建築改良物建造費用及使用時必要裝修、設備等費用。
三、房地連同買賣實例，計算建築改良物現值時，應依地價調查估計規則第十二條規定辦理。計算重建價格時，按本表所列標準單價上、下限範圍內，由估價人員視實際情況估計之。
四、房屋之樓層高度、層數、材料、用途及建築物設備等特殊者，得按建築改良物標準單價酌予增減計算其重建價格。
相關經濟與金融資料如下：
當地金融機構一年期定期存款利率為3%。
當地金融機構短期放款利率為6%。
當地政府定期公債利率為4.0%。
當地物價穩定，近一年內物價無任何變動。
經調查當地開發或建築利潤率為20%。
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94年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90550【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】4小時
甲子公司擬對其名下所有某區辦公大樓，估計其於目前市場上在合理去化時間內，得以售出之價格，以供不動產信託決策之參考。請依本試題所附資料，運用成本法及收益法推估其試算價格，並於決定勘估標的價格後，撰寫不動產估價報告書。（請儘量使用試題內所提供之資料，勿任意添加估價條件，如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得進一步界定估價條件，惟應於估價報告書中詳為敘明之。）
勘估標的為一地上十二層、地下二層、50個平面停車位之RC 造辦公大樓，土地面積800坪，建物面積6,500坪，平均建蔽率50%、容積率800%，屋齡15年，公設比為22%，目前整棟全部出租中，閒置率推估為5%，所屬地區為該都市之發展成熟地區，附近多為辦公大樓及商場、有一公有停車場，半徑500公尺內有公園、中小學、金融服務設施、市場、生活機能佳、交通運輸條件便利，為一臨20.及30公尺道路之角地辦公大樓，地勢平坦，略呈長方形。區內交通運輸條件良好，配合相關金融機構之聚集，未來深具發展潛力。價格日期為民國94年9月1日，勘察日期為民國94年8月25日，估價種類為正常價格。
一、試依下述資料以成本法計算本勘估標的大樓之房地成本價格。（30分）
土地價格依比較法求得之比較價格為 16,000萬；營造施工費用以4.5萬元/坪計，規劃設計費用為營造施工費用之3%，廣告銷售費用為總銷售金額（在此指勘估標的建築物之重建成本）之4%，管理費用為總銷售金額之3%，稅捐費用為總銷售金額之1%，開發建築利潤以15%計，資本利息綜合利率依自有資金（利率2%）三成、外借資金（利率5.5%）七成計，施工年期2年。累積折舊以定額法計算，殘價率視為0。
二、試依相關資料按收益法計算有效總收入、年總費用及推估其收益價格。（25分）
押金孳息以定存年利率2%計，推算有效總收入，請依下表各樓層之資料檢討決定之。地價稅、房屋稅皆依稅單顯示，今分別設為每年200萬及600萬，火災保險費以重建成本之0.3%計，修繕費以建物成本價格之1%計，管理費以年租金之3%計，綜合還原利率設為5%。
三、如前述，請依本試題所附資料，運用成本法及收益法推估其試算價格，並決定勘估標的價格後，撰寫不動產估價報告書。（20分）
四、請就前述兩項試算價格之推估過程，說明在現行法規下，實際勘估可能遇到的狀況及目前適法之應變做法。（25分）
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94年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論（包括高層建築物估價）【考試時間】2小時
一、如下圖（A）所示，甲、乙兩筆土地都屬畸零地，現在甲、乙兩地所有人想交換成圖（B）之形狀，在這種情況下如何評估交換後甲、乙兩地所有人之面積，試從估價理論逐步說明估算交換面積之程序？（25分）
二、如下圖所示，A、B 兩地均屬王先生所有，但在5年前王先生將B 地租給李先生，由李先生興建房屋一棟，約定租期20年。現在王先生擬將B 地收回，並與A 地合併興建樓房，為此與李先生商量，李先生說王先生必須補償他一切損失及應得之權益，如此才願意與王先生解約。在這種情況下，請問王先生應給李先生何種補償，其理由為何，並請詳細說明各種補償金額之估價方法？（25分）
三、何謂資本化率（capitalization rate），求取資本化率之方法有幾種，試詳細說明之？（25分）
四、何謂土地開發分析法，並請說明依此種方法進行估價之程序及計算公式？（25分）
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94年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題40130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】1小時30分
一、試申述如何由樓房中之某層樓的買賣價格來估計該棟樓房之基地價格？請依樓層別效用比之方法說明之。（25分）
二、何謂收益法？並請說明運用收益法估價之程序。（25分）
三、新訂約之不動產租金估計方法有幾種？請說明之。（25分）
四、請解釋下列名詞：
(一)貢獻原則（principle of contribution）（8分）
(二)變動原則（principle of change）（8分）
(三)收益遞增遞減原則（principle of increasing and decreasing returns）（9分）
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九十三年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題60160【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論（包括高層建築物估價）【考試時間】二小時
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、何謂正常價格？何謂限定價格？請問一宗畸零地，是否有評估其正常價格及限定價格的機會，為什麼？（15分）
二、有捷運系統通過之土地，請問應如何評估其價值？（20分）
三、試說明不動產估價技術規則第76條有關土地開發分析價格計算公式之規定，並評述之。（15分）
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九十三年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題60170【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】四小時
甲君擬於某區購買一筆面積200坪之土地，供興建為六樓住宅，請依本試題所附資料，運用比較法及土地開發分析法推估其試算價格，並於決定勘估標的價格後，撰寫不動產估價報告書。（請儘量使用試題內所提供之資料，勿任意添加估價條件，如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得進一步界定估價條件，惟應於估價報告書中詳為敘明之。）
勘估標的所屬地區為發展成熟且已高度利用之市街地，附近多為住宅大樓及公寓，有一公有停車場，鄰近里鄰公園、綜合中學、超級市場，金融服務設施便利，地上有一層之建築物，目前為低度使用，單面臨8公尺道路，平均深度20公尺，地勢平坦，呈長方形。位於都市計畫內住宅區，建蔽率45%、容積率225%。今年不動產市場之推案量增加，供給略大於需求，產品以中、高級住宅大樓為主，新建住宅價位在15萬元/坪～20萬元/坪。價格日期為93年11月1日，勘察日期為93年10月25日，估價種類為正常價格。
一、請以下列三個案例，推估勘估標的之試算價格及比較價格：（40分）
案例A：
為一臨6公尺巷道（差異調整率為104/100）之長方形基地，面積120坪（差異調整率為103/100），為與勘估標的同一近鄰類似地區之住宅區，建蔽率與容積率皆相同；但距離停車場稍遠（差異調整率為101/100）、與各項公共公益設施距離稍遠（差異調整率為102/100），93年6月1日之成交價格為30萬元/坪，5個月來該地區之不動產價格水準已上漲8%（差異調整率為108/100）。
案例B：
為一臨10公尺道路（差異調整率為95/100）之長方形基地，面積210坪，為與勘估標的同一近鄰類似地區之住宅區，建蔽率與容積率皆相同；但距離垃圾收集站近（差異調整率為102/100），距停車場稍遠（差異調整率為101/100），92年10月1日之成交價格為35萬元/坪，13個月來該地區之不動產價格水準已上漲10%（差異調整率為110/100）。
案例C：
為一臨12公尺、6公尺道路之近似長方形角地（差異調整率為92/100），面積250坪，92年3月1日之成交價格為40萬元/坪，為與勘估標的同一近鄰類似地區之住宅區，但容積率為300%（差異調整率為95/100）；與各項公共公益設施距離最近、最方便（差異調整率為98/100），20個月來該地區之不動產價格水準已上漲11%（差異調整率為111/100）。
二、請以下列資料，依土地開發分析法推估該筆土地之試算價格：（40分）
最有效使用分析：開發為地上六層、地下一層之住宅大樓，附屬建物及樓電梯間面積為主建物之15%計，地下室開挖率為90%，機電設備面積以主建物之10%計，屋頂突出物以30坪計，車位數以12個車位計。
總銷售金額推估：地面層銷售單價以30萬元/坪計，二層以上銷售單價以20萬元/坪計，平面車位銷售單價以150萬元/個計。
建築開發成本：營造施工費用以3萬元/坪計，規劃設計費用為營造施工費用之2%，廣告銷售費用為總銷售金額之4%，管理費用為總銷售金額之3%，稅捐費用為總銷售金額之1%，資本利息綜合利率依自有資金（利率即2%）四成、外借資金（利率6.5%）六成計，施工年期1年。
開發建築適當利潤率：以10%計。
三、如前述，請依本試題所附資料，運用比較法及土地開發分析法推估其試算價格，並決定勘估標的價格後，撰寫不動產估價報告書。（20分）
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九十三年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90560【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論（包括高層建築物估價）【考試時間】二小時
一、何謂「土地貢獻原則」？試申述如何依照土地貢獻原則，計算大樓各層區分所有建築之房地價格？（25分）
二、試申述不動產續租（特別是有爭議）時之租金評估，應如何蒐集資料並進行租金評估較為周延？（25分）
三、試說明運用不同估價方法進行不動產價值評估時，應如何對所求出之不同價格進行調整，以決定勘估標的價格？（25分）
四、請列式說明何謂「Hoskold估價方式」？並評述其應用場合及運用要領。（25分）
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九十三年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90570【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】四小時
請以下列估價報告之資料為基礎，仔細詳讀勘估標的之基本資料，及估價師之訪價資料；並請依據前述之資料，就以下問題回答之。
一、請詳為指出該估價報告的錯誤，並說明其為錯誤的理由。（50分）
二、請就前述問題所指出的錯誤加以更正，並請重新以不動產估價報告書的格式撰寫之。（50分）
請儘量使用試題內所提供之資料，如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，貴考生得進一步界定估價條件，唯應於不動產估價報告書詳為敘明之。
(一)勘估標的之基本資料：
本次勘估標的位於已實施細部計畫之住宅區土地，面積500m2，目前作為農業使用，其上並無建物，附近多為農舍及透天住宅，亦有少部分五樓公寓，環境寧適；勘估標的北側接鄰農業區，東側面臨10公尺道路，西側鄰接已建築完成之土地，地勢平坦。某甲擬購買該筆土地興建住宅，於民國九十三年八月二十一日委託估價師某乙進行評估，價格日期同委託日期，勘察日期為民國九十三年九月一日，以作為買賣參考之依據。
(二)估價師某乙訪價相關資料：
實例Ａ：民國九十二年三月十五日交易，係屬近鄰地區之住宅區土地，成交時為空地，面積150m2，與勘估標的區位相近，面臨10公尺道路，交易單價係為法院拍賣取得之價格，交易單價為30,000元/m2，經判定比正常市價要便宜兩成，又交易日期至價格日期，因該地區不動產交易轉為熱絡其價格上漲一成。
實例Ｂ：民國九十三年八月十五日交易，係屬類似地區鋼筋混凝土造六層樓建物之地面層，屋齡三年，建物面積為100m2，基地持分面積為35m2，都市計畫使用分區為住宅區，依據調查資料顯示，該不動產五樓與四樓房地單價相同，三樓與六樓房地單價為四樓的1.1倍，二樓為四樓的1.2倍，地面層為四樓的1.3倍。該不動產交易總價為3,460,000元，該建物依原價法每m2造價為13,600元，每年折舊率以１%計算。
實例Ｃ：民國九十三年七月十日交易，為近鄰地區之鋼筋混凝土造二層透天住宅，屋齡四年，目前出租與他人使用，其環境較不及勘估標的，每月租金收入為26,000元，押金52,000元，房屋總面積為165m2，基地面積100 m2，其收益資料如下：每年稅費約為年租金10%，修繕費約為年租金3%，經調查該地區出租不動產每年約有兩個月空置，管理費約為年租金5%。建物依原價法每m2造價為9,100元，建物還原利率為3%，土地還原利率為4%。
(三)估價師某乙之估價報告：
本次勘估標的，係以現有農地變更為建地之前提進行估價，因此所求取之價格為限定價格。依據Ａ、Ｂ、Ｃ三個實例及不動產估價技術規則之規定，先行計算勘估標的之比較價格，再決定其試算價格。
實例Ａ
係為住宅區土地，為法院拍賣取得之價格，判定低於正常市價兩成，故應乘以120/100，又交易日期至價格日期，因不動產交易轉為熱絡其價格上漲一成，故應乘以110/100，依據判斷勘估標的之區域條件優於訪價實例10%，故應乘以110/100，由此求得勘估標的之比較價格為：
30,000×(120/100)×(110/100)×(110/100)＝43,560元/m2
實例Ｂ
係為鋼筋混凝土造六層樓建物地面層，為正常交易，故無須進行情況補正，且交易日期與價格日期接近，亦無須進行期日修正，依據判斷勘估標的之區域條件與訪價實例相當，依據聯合貢獻原則，將該訪價實例予以計算其土地價格，建物價格依原價法經折舊後求得現值為13,192元/m2，由此求取地面層土地之價格如下：
１.建物總價：13,192×100＝1,319,200元
２.地面層土地總價：3,460,000－1,319,200＝2,140,800元
３.地面層土地單價：2,140,800÷35＝61,166元
４.由於61,166元係屬地面層持分土地價格，以最低價之第四層作為勘估標的土地價格之依據，因地面層房地單價為第四層的1.3倍，故將地面層土地價格除以1.3，求取勘估標的土地之比較價格為：
61,166÷1.3＝47,051元/m2
實例Ｃ
係鋼筋混凝土造二層透天住宅，依據其收益資料，運用土地分配法求取地價，再運用比較法求取勘估標的比較價格，由於係正常交易，故無須進行情況補正，且交易日期與價格日期接近，亦無須進行期日修正，依據租金及押金之收入，計算其年總收益：
１.年總收入：26,000×12＋52,000×0.03＝313,560元
２.計算其總費用：包括地價稅、房屋稅之稅費、修繕費、管理費。
地價稅、房屋稅之稅費：313,560×0.1＝31,356元
修繕費：313,560×0.03＝9,407元
管理費：313,560×0.05＝15,678元
總費用：31,356＋9,407＋15,678＝56,441元
３.計算純收益：
總收益－總費用＝313,560－56,441＝257,119元
４.建物純收益：建物依原價法每m2造價為9,100元，建物還原利率為3%
9,100×165×0.03＝45,045元
５.土地純收益：純收益－建物純收益
257,119－45,045＝212,074元
６.土地價格：以土地純收益除以土地還原利率4%
212,074÷0.04＝5,301,850元
７.就個別因素修正後之土地單價：
5,301,850÷100＝53,019元/m2
53,019×(95/100)＝50,368元/m2
依據上述實例求得勘估標的之價格，由於勘估標的所在地區較少交易實例，僅就該三項訪價實例運用比較法及收益法計算所得之比較價格，採取平均之方式，評定其試算價格為每平方公尺47,000元，總評估價格為23,500,000元。
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93年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題40130【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】一小時三十分
一、試申述不動產估價人員應有之修養。（25分）
二、圖中甲、乙兩地為細長而無法單獨利用之建築用地，若合併則可建築利用，而丙地可獨立建築利用。請問圖中之乙地出售給何者價格較高？為什麼？（25分）
三、何謂淨收益？何謂收益資本化率？兩者與收益價格有何關係？（25分）
四、如何運用樓層別效用比率法求取區分地上權之價格？（25分）
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九十二年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90160【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論（包括高層建築物估價）【考試時間】二小時
一、請述明如何運用比較單位法(Comparative-Unit Method) 進行建築物成本的估計。（25分）
二、何以不動產估價工作上須進行鄰里分析？並請論述可能影響不動產價值之鄰里因素。（25分）
三、請論述採用成本法估價的理論基礎，並請說明此估價方法之應用與限制，並請略說明其操作程序。（25分）
四、請述明採用市場比較法（買賣實例比較法）進行估價的理論基礎，並論述須考量的比較項目有那些。（25分）
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九十二年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90170【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】四小時
一、試以下列所給條件為基礎，分別採用比較法、收益法、成本法評估勘估標的之比較價格、收益價格及成本價格後，再綜合評估分析勘估標的之正常價格，並將勘估結果以不動產估價報告書之格式呈現之，當下列所給之資料有所欠缺，以致無法進行評估時，貴考生得進一步界定估價條件，惟應於不動產估價報告書中詳細敘明之，否則請勿任意添加估價條件。
二、本考試計分標準如下：
(1)比較法之分析與調整過程和內容，與決定價格之正確性。（20分）
(2)收益法之分析與調整過程和內容，與決定價格之正確性。（30分）
(3)成本法之分析與調整過程和內容，與決定價格之正確性。（25分）
(4)不動產估價報告書格式之內容與完整性。（25分）
三、勘估標的資料：
(1)估價委託：
某甲欲購置一棟大樓，供出租或營運使用，並於九十二年十二月二日委託某乙不動產估價師事務所辦理估價事宜，甲乙雙方於估價委託書簽訂如下事宜：
1.委託人：某甲公司。
2.勘估標的：00.縣00.市00.段00小段00.地號00.建號，門牌號碼為 00.路00.段00號。
3.價格日期：民國九十二年十二月十日。
4.價格種類：正常價格。
5.估價目的：買賣。
6.估價服務費：新台幣壹拾萬元整。
(2)估價基本資料：
某乙不動產估價師於接受委託後，將勘估標的之基本資料整理如下：
1.勘估標的坐落於商業區，建蔽率為70%，容積率為500%。
2.勘估標的建築完成日期為：民國八十年十月十日。
3.勘估標的土地面積為300坪。
4.勘估標的為地上七層，地下二層之鋼筋混凝土造，其登記面積、使用現況如下表所示：
四、勘查與蒐集不動產估價之相關資料：
(一)勘估標的現況：
1.經某乙不動產估價師於同年十二月十日勘查現場，並查證其登記簿謄本紀錄法定用途為：地面層及第二層做為一般零售業及商場使用，三層至七層作為辦公室使用，地下一層及地下二層作為停車場使用，共登載有40個停車位。
2.勘估標的坐落於區域商業中心，商業繁榮程度高，辦公使用之條件則與鄰近地區相當，勘估標的之第四層最近出租後，各樓層均營運中，無任何空置情形。
(二)近鄰地區發展現況：
1.本地區為商業中心地區，以大孝路及大義路為商業活動主要軸線，綜合分析當地供商業及一般零售業使用之平均空置率為5%。
2.商圈內辦公大樓新舊雜陳，供辦公使用之空置率分析，其屋齡十年（含）以下者平均為5%，屋齡十年以上者平均為8%。
3.鄰近之大樓維護管理情況大致良好，為符合市場需求及創造最高最佳利用狀態，當地大樓之經濟耐用年數平均為四十 年，且無殘值存在。
(三)蒐集並查證比較標的相關資料：
由於該地區不動產市場交易情況熱絡，所蒐集之比較標的資料均在近鄰地區內，
實例A：
1.近鄰地區之地上十二層地下二層之商業大樓，建築完成日期為民國八十年六月。
2.交易實例坐落於第六層，登記及使用現況為商業用，面積共230坪（含三個車位），第六層面積200坪，每個車位各十坪。
3.於民國九十二年二月一日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣61,500,000元，其中車位每個為新台幣1,000,000元。
4.該買主隨後於同年七月一日，將實例A 之第六層出租，租期二年，租金簽訂為每坪每月新台幣1,500元，押金為月租金之三個月。
5.實例A 之第六層出租人須支付之費用如下：
(1)地價稅：假設最近一次規定地價為15,000,000元，全額適用之地價稅率為千分之二十。
(2)房屋稅：假設實例A第六層課稅房屋現值為10,000,000元，房屋稅率為3%。
(3)保險費：假設實例A第六層以房屋現值10,000,000元之0.5%為保險稅率。
(4)維護管理費：假設以實質年租金（總租金）之5%為準合計之。
6.實例A第六層承租人須支付之費用如下：
(1)維護費：假設以樓地板面積每坪每月300元計之。
(2)管理費：假設以樓地板面積每坪每月300元計之。
(3)保險費：假設實例A第六層以房屋現值10,000,000元之1%為保險稅率。
7.綜合判斷分析，實例A 為商業大樓，管理良好，其個別條件比勘估標的為佳，修正率為5%。
實例B：
1.近鄰地區之地上九層地下二層之商業辦公綜合大樓，建築完成日期為民國八十四年十月。
2.交易實例坐落於第四層及第五層及地下二層車位，第四層登記及使用現況為辦公室，面積150坪；第五層登記及使用現況為辦公室，面積100坪，地下二層兩個車位各十坪。
3.於民國九十一年八月十五日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣52,600,000元，其中第四層契約金額為30,000,000元，第五層契約金額為20,600,000元，車位每個為新台幣1,000,000元。
4.該買主將第五層保留自用，並於九十二年三月一日，將實例B 之第四層出租，租金簽訂為每坪每月新台幣1,100元，押金為月租金之三個月，租期為一年。
5.實例B（含第四層及第五層）出租人須支付之費用如下：
(1)地價稅：假設最近一次規定地價為20,000,000元，應繳之地價稅率為千分之二十。
(2)房屋稅：假設實例B 課稅房屋現值為15,000,000元，房屋稅率為3%。
(3)保險費：假設實例B 以房屋現值15,000,000元之0.6%為保險稅率。
(4)維護費：假設以實質年租金（總租金）之5%為準合計之。
6.實例B 承租人須支付之費用如下：
(1)維護費：假設以實質年租金（總租金）之5%為準合計之。
(2)管理費：假設以實質年租金（總租金）之6%為準合計之。
(3)保險費：假設實例B 以房屋現值15,000,000元之1%為保險稅率。
7.綜合判斷分析，實例B 為商業辦公大樓混合使用，維護管理情況略差，其個別條件比勘估標的為差，修正率為4%。
實例C：
1.近鄰地區之地上七層地下一層之商業綜合大樓，建築完成日期為民國八十六年五月。
2.交易實例坐落於第五層，面積130坪，登記及使用現況為商場。
3.於民國九十二年五月十日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣30,350,000元。
4.綜合判斷分析，實例C 為商業大樓使用，大樓維護管理較差，該項因素使本大樓與勘估標的比較，需向下修正8%。
實例D：
1.近鄰地區之地上十層地下二層之商業辦公大樓，建築完成日期為民國九十年一月。
2.交易實例坐落於第十層，登記及使用現況為辦公室，面積共200坪。
3.於民國九十二年十一月一日簽訂租賃契約，租期一年，租金簽訂為每月新台幣290,000元，押金為月租金之三個月。
4.實例D 出租人須支付之費用如下：
(1)地價稅：假設最近一次規定地價為12,000,000元，應繳之地價稅率為千分之二十五。
(2)房屋稅：假設實例D 課稅房屋現值為13,000,000元，房屋稅率為3%。
(3)保險費：假設實例D 以房屋現值13,000,000元之1%為保險稅率。
(4)維護費：假設以實質年租金（總租金）之5%為準合計之。
5.實例D 承租人須支付之費用如下：
(1)維護費：假設以實質年租金（總租金）之5%為準合計之。
(2)管理費：假設以實質年租金（總租金）之6%為準合計之。
(3)保險費：假設實例D 以房屋現值13,000,000元之0.8%為保險稅率。
6.綜合判斷分析，實例D 為新穎商業辦公大樓，以實例D 屋齡較新，與勘估標的之屋齡比較需修正7%，另實例D 整體管理佳，其個別條件比勘估標的為佳，修正率為5%。
實例E：
1.近鄰地區之地上九層地下二層之商業辦公大樓，建築完成日期為民國八十八年十一月。
2.交易實例坐落於地面層，登記及現況使用為商場，面積150坪。
3.於民國九十一年十二月一日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣103,300,000元。
4.該買主隨後於次年五月一日，將實例E 出租，租期一年，租金簽訂為每坪每月新台幣3,500元，押金為月租金之三個月。
5.實例E 出租人須支付之費用如下：
(1)地價稅：假設最近一次規定地價為15,000,000元，應繳之地價稅率為千分之三十。
(2)房屋稅：假設實例E 課稅房屋現值為12,000,000元，房屋稅率為3%。
(3)保險費：假設實例E 以房屋現值12,000,000元之1%為保險稅率。
(4)維護費：假設以實質年租金（總租金）之6%為準合計之。
6.實例E 承租人須支付之費用如下：
(1)維護費：假設以實質年租金（總租金）之5%為準合計之。
(2)管理費：假設以實質年租金（總租金）之6%為準合計之。
(3)保險費：假設實例E 以房屋現值12,000,000元之1%為保險稅率。
7.綜合判斷分析，實例E 為商業辦公大樓，管理良好，其個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的為差，修正率為10%。
實例F：
1.近鄰地區之地上九層地下二層之商業辦公大樓，建築完成日期為民國八十三年十月。
2.交易實例坐落於第七層，登記及現況使用為辦公室，面積180坪。
3.於民國九十一年十月一日簽訂租賃契約，租期二年，租金簽訂為每坪每月新台幣1,300元，押金為月租金之二個月。
4.實例F 出租人須支付之費用如下：
(1)地價稅：假設最近一次規定地價為11,000,000元，應繳之地價稅率為千分之二十。
(2)房屋稅：假設實例F 課稅房屋現值為12,000,000元，房屋稅率為3%。
(3)保險費：假設實例F 以房屋現值12,000,000元之0.6%為保險稅率。
(4)維護費：假設以實質年租金（總租金）之5%為準合計之。
5.實例F 承租人須支付之費用如下：
(1)維護費：假設以實質年租金（總租金）之5%為準合計之。
(2)管理費：假設以實質年租金（總租金）之5%為準合計之。
(3)保險費：假設實例F 以房屋現值12,000,000元之1%為保險稅率。
6.綜合判斷分析，實例F 為商業辦公大樓，管理良好，其個別條件較勘估標的為佳，修正率為6%。
實例G：
1.近鄰地區之地上十層地下二層之住宅大樓，建築完成日期為民國八十六年三月。
2.交易實例坐落於地面層，登記及現況使用為商場，面積120坪。
3.於民國九十一年十月一日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣77,650,000元。
4.於民國九十二年六月一日簽訂租賃契約，租期二年，租金簽訂為每月新台幣430,000元，押金為月租金之三個月。
5.實例G 出租人須支付之費用如下：
(1)地價稅：假設最近一次規定地價為10,000,000元，應繳之地價稅率為千分之二十五。
(2)房屋稅：假設實例G 課稅房屋現值為15,000,000元，房屋稅率為3%。
(3)保險費：假設實例G 以房屋現值15,000,000元之1%為保險稅率。
(4)維護費：假設以實質年租金（總租金）之6%為準合計之。
6.實例G 承租人須支付之費用如下：
(1)維護費：假設以實質年租金（總租金）之5%為準合計之。
(2)管理費：假設以實質年租金（總租金）之6%為準合計之。
(3)保險費：假設實例G 以房屋現值15,000,000元之1%為保險稅率。
6.綜合判斷分析，實例G 為住宅大樓，管理良好，其個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的略差，修正率為12%。
(四)近鄰地區坐落於大孝路與大義路附近之商業區，建蔽率70%，容積率500%之土地，於民國九十二年一月一日時，經調查並公佈其合理市價為每坪為1,000,000元。
(五)經蒐集不動產估價師公會全國聯合會公告本地區之樓層別效用比如下表：
(六)經蒐集整理該地方政府公佈當地之房屋價格指數如下表所示：
(七)經蒐集整理該地方政府公佈當地之房屋租金指數如下表所示：
(八)經蒐集整理該地方政府公佈當地之地價指數如下表所示：
(九)經蒐集整理該地方政府公佈之地價調查用建築改良物標準單價表，如下表所示：
○○縣(市)地價查估建築改良物標準單價、耐用年數及折舊率表
中華民國○○年○月○日○市○○○字第○○○號函訂頒
中華民國○○年○月○日○市○○○字第○○○號函修正
備註：
一、本表依據地價調查估計規則第二十四條訂定。
二、本表內各欄所列單價，僅包含建築改良物建造費用及使用時必要裝修、設備等費用。
三、房地連同買賣實例，計算建築改良物現值時，應依地價調查估計規則第十二條規定辦理。計算重建價格時，按本表所列標準單價上、下限範圍內，由估價人員視實際情況估計之。
四、房屋之樓層高度、層數、材料、用途及建築物設備等特殊者，得按建築改良物標準單價酌予增減計算其重建價格。
(十)經蒐集整理相關經濟與金融資料如下：
1.當地金融機構一年期定期存款利率為3%。
2.當地金融機構短期放款利率為6%。
3.經調查當地開發或建築利潤率為20%。
4.當地物價穩定，近一年內物價無任何變動。
5.當地政府定期公債利率為4.0%。
五、其他注意事項：
價格之計算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數，以逗點標示之（例如100,000,000）。
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92年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題40230【等別】 普通考試【類科】不動產經紀人【科目】 不動產估價概要【考試時間】一小時三十分
一、試申述於不動產估價進行中，何以須進行區域分析及個別分析？（25分）
二、請問不動產估價報告書應涵蓋的內容為何？（25分）
三、何謂定額法？何謂定率法？同一建物採用那一種方法折舊，第一年之折舊額較高？（25分）
四、何謂價格比率法？其估價要領如何？請說明之。（25分）
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九十一年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題30170【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論（包括高層建築物估價）【考試時間】二小時
【註】本試題共分兩部分，第一部分為申論題，第二部分為單一選擇題。
甲、申論題部分：（50分）
一、何謂土地貢獻說？何謂聯合貢獻說？（10分）
二、何謂權利變換估價？並請述明進行權利變換估價，應考量之因素有那些。（15分）
三、試說明不動產估價時，替代原則與最有效使用原則之成立依據為何？（10分）
四、試說明運用市價比較法進行不動產估價之要領為何？（15分）
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九十一年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題30180【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】四小時
一、甲公司擬在A 地區購買一筆25,000平方公尺之土地，並開發興建住宅社區，請利用下列〝二〞、〝三〞之資料，推估其試算價格，進而決定勘估標的之價格後，製作估價報告書。（20分）（當下列所給之資料有所欠缺，以致無法繼續進行評估時，得進一步界定估價條件，惟應於報告書中詳細載明之，否則請勿任意添加估價條件。）
二、運用下列資料，以土地開發分析法估算該筆土地之價格。（40分）
(一)調查附近鄰近地區類似開發案，已開發完成土地(可建地)之正常市價，有下表所列之買賣實例，請考慮下表所列調整率，進行價格日期差異、區域因素及個別因素差異之修正，據以推定擬購買土地開發後之試算價格。
(二)依據現行法規規定，住宅社區之開發需擬具開發計畫，經審議通過取得開發許可後，才得進行開發，開發計畫中必須對社區內之道路、公園、綠地及其他所需之公共設施進行整體規劃，並加以興闢，依此規定本筆土地之宅地化比率為58%。
(三)開發費用分為下列費用項目：規劃/設計費用(含開發許可申請相關費用)，營造/施工費用(含測量、整地、修築道路及相關公共設施費用等)，管銷費用(廣告費及銷售費等)，其他費用(含登記費、稅捐及其他負擔)及開發者之正常利潤，經估算其平均每平方公尺之各項費用如下表所示。
(四)開發期間預定為30個月，月利率為0.6%，利息負擔之核計以15個月為準。
(五)土地取得後，土地取得成本利息負擔以30個月計算。
(六)經研判本案自開發完成，至形成與實例地相同之發展條件(居住品質)，尚需等待一段期間，因為並非具備可建築之基地與道路、水溝、公園等即為成熟之居住地區，而是要有市場、學校、郵電、銀行、商店等均已設立，才算是成熟之宅地，因此尚需進一步作成熟度修正，本開發案預計開發完成後需等待三年，才達到實例地目前同等之成熟度，年利率為7.0%。
三、請以下列二實例，推估實例地之試算價格：（40分）
(一)實例Ｂ：
Ｂ地區有一宗和對象不動產同係尚未開發之素地。該不動產於民國九十年十二月一日訂定租賃契約。依據契約規定，租期20年，承租人每年應支付925元/平方公尺之租金外，訂約之初尚應交付所有權人權利金1,800元/平方公尺，其中一半出租人於租期屆滿時不用返還承租人，且不用逐年支付利息予承租人；另一半則應逐年按照2％核計利息支付承租人，且於租期屆滿時返還承租人。經查該地區通行投資年利率為3％、該類型不動產之報酬率為5％。該不動產刻正由承租人使用中，其使用現況與對象不動產相同。經查證結果，該契約之實質租金與訂約當時市場之租金水準相當，訂約迄今，該地區該類不動產之租金水準業已上漲3％（故期日差異調整率為103/100）。實例B 之區域因素較對象地優良7％（故差異調整率為93/100）；個別因素較對象地差4％（故差異調整率為104/100）。
(二)實例Ｃ：
Ｃ地區有一宗和對象不動產同係尚未開發之素地。該不動產於民國九十一年二月一日訂定買賣契約。每平方公尺之成交價格為395,000元，該價格之形成係以下列交易條款為要件：「該地由出售人回租，雙方訂定30年地上權，經查該地上權之市場租金水準為16,000元/平方公尺，但是依據契約規定，賣方回租該地只需逐年支付買方3,400元/平方公尺」。該類型不動產之報酬率為5％。該不動產刻正由現所有權人使用中，其使用現況與對象不動產相同。自訂約迄今，該地區該類不動產之價格水準業已上漲1％（故期日差異調整率為101/100）。實例C 之區域因素較對象地優良2％（故差異調整率為98/100）；個別因素較對象地差3％（故差異調整率103/100）。
備註：其他注意事項
價格之計算結果，四捨五入為個位整數，並於千位數及百萬位數以逗點標示之（例如10,000,000元）。
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九十一年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題73470【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價理論（包括高層建築物估價）【考試時間】二小時
一、何謂均衡原則(the principle of balance)？何謂適合原則(the principle of conformity)？何謂外部性原則(the principle of externalities)？請詳述其於不動產估價上之應用。（25分）
二、Inwood 方式和折現現金流量分析(DCF)，經常被用以估計有收益期限之不動產市場價值，請列示各該計算公式，並闡述其間的差異。（25分）
三、運用比較法進行區域因素及個別因素修正時，需先逐項比較以判定修正率。請就定量分析與定性分析說明如何掌握修正率。（25分）
四、請依定額法與償還基金法，就下表提供之資訊，計算該建築物第20年年末之現值。（25分）
重新建造原價(C) 2,000,000元 殘價(S) 200,000元
耐用年數(N) 40年 利率(r) 6%
複利現價率(6%,20年) 0.3118 複利終價率(6%,20年) 3.2071
複利年金現價率(6%,20年) 11.4699 複利年金終價率(6%,20年) 36.7856
償還基金率(6%,20年) 0.0272 本利均等年賦償還率(6%,20年) 0.0872
償還基金率(6%,40年) 0.0065 本利均等年賦償還率(6%,40年) 0.0665
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九十一年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題73480【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產估價實務【考試時間】四小時
壹、請以下列所給條件為基準，分別採用比較法、收益法及成本法，評估勘估標的甲不動產之試算價格後，再據以決定其適當價格，並將計算過程及評估結果，以不動產估價報告書格式，完整陳述之。如果下列所給資料無法繼續進行評估時， 貴應考人得進一步界定估價條件，並詳載於報告書中；否則，請勿任意添加估價條件。
貳、本考試計分標準為：
一、比較法之掌握度與答案之正確性。（25分）
二、收益法之掌握度與答案之正確性。（25分）
三、成本法之掌握度與答案之正確性。（25分）
四、決定價格之適當性及估價報告書之完整性。（25分）
參、估價條件：
一、一般條件
(一)經確認後之甲不動產（其位置詳如圖1），具下列物理及權利屬性：
1.基地之標示為OO 市OO 段321號，面積2,000平方公尺，面臨10.米道路。
2.建築物乃一樓之平面廠房，標示為OO 市OO 段123號，總樓地板面積1,000平方公尺。
3.位於都市計畫工業區，法定建蔽率為50%，容積率為100%。
4.甲不動產為其所有權人單獨所有，無他項權利之設定。
圖1：對象地及實例地之關係位置示意圖
(二)價格日期：民國九十一年十二月一日。
(三)勘查日期：民國九十一年十二月十六日。
(四)估價目的：買賣。
(五)估價種類：正常價格。
二、比較法之相關條件
經調查結果，於勘估標的近鄰地區，蒐集到A、B、C、D 四宗平面廠房之買賣實例（其位置詳如圖1）。按該近鄰地區之東邊1/3部分，業經規劃為都市計畫範圍內之住宅區；西邊2/3.部分為工業區。該近鄰地區北臨40.米之交通幹道，南臨山坡地。各實例之相關資料陳述如下，請用以求取勘估標的之比較價格，若有不予採用者，請述明理由。
(一)實例A：
(1)本實例乃座落於甲不動產西北街廓之平面廠房，面臨10.米道路，基地面積2,200平方公尺，總樓地板面積1,100平方公尺。
(2)位於都市計畫工業區，法定建蔽率為50%，容積率為100%。
(3)經查實例A 於民國九十一年二月一日訂定買賣契約，成交金額為163,000,000元。雙方約定本件買賣應繳納之土地增值稅5,000,000元，由買方負擔。
(4)自實例A 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-5％（故期日修正率為95/100）。
(5)綜合判斷結果，實例A 之個別因素較甲不動產優4％（故個別因素修正率為96/100）。
(二)實例B：
(1)本實例乃座落於甲不動產北鄰街廓之平面廠房，面臨10.米道路，基地面積1,800平方公尺，總樓地板面積900平方公尺。
(2)位於都市計畫工業區，法定建蔽率為50%，容積率為100%。
(3)經查實例B 於民國九十一年四月一日訂定買賣契約，成交金額為149,000,000元。
(4)自實例B 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-4％（故期日修正率為96/100）。
(5)綜合判斷結果，實例B 之個別因素較甲不動產劣7％（故個別因素修正率為107/100）。
(三)實例C：
(1)本實例乃座落於甲不動產東北街廓之平面廠房，面臨20.米道路，基地面積2,000平方公尺，總樓地板面積1,000平方公尺。
(2)位於都市計畫住宅區，法定建蔽率為60%，容積率為360%。
(3)經查實例C 於民國九十一年六月一日訂定買賣契約，成交金額為270,000,000元。
(4)自實例C 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-3％（故期日修正率為97/100）。
(5)經判斷作為廠房之條件，實例C 之物理因素較甲不動產優8％（故個別因素之修正率為92/100）。
(四)實例D ：
(1)本實例乃座落於甲不動產西鄰街廓之平面廠房，面臨10.米道路，基地面積24,000平方公尺，總樓地板面積12,000平方公尺。
(2)位於都市計畫工業區，法定建蔽率為50%，容積率為100%。
(3)經查實例D 於民國九十一年八月一日訂定買賣契約，成交金額為170,000,000元。因買主急於購買，故成交價格較正常價格高1％（故情況補正率為100/101）
(4)自實例D 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-1％（故期日修正率為99/100）。
(5)綜合判斷結果，實例D 之個別因素較甲不動產優8％（故個別因素之修正率為92/100）。
三、收益法之相關條件
經調查結果，於勘估標的近鄰地區，蒐集到兩宗平面廠房之租賃實例E、F（其位置詳如圖1）。二實例之相關資料陳述如下，請用以求取勘估標的之收益價格。
(一)實例E
(1)E 不動產與甲不動產座落於同一街廓，乃面臨10.米及20.米道路之平面廠房。其基地面積2,200平方公尺，總樓地板面積1,100平方公尺，法定建蔽率為50%，容積率為100%。E 不動產因接近住宅區，故使用限制較多。E 不動產為所有權人單獨所有，其於民國九十一年二月一日以設定20年地上權方式，與承租人訂定租賃契約在案，餘無地上權以外他項權利之設定。經查出租人與承租人之間並無特殊關係。
(2)依據該租賃契約，承租人於期初支付25,000,000元權利金予出租人，租賃期間另行逐期支付年租金5,200,000元。假設運用該權利金之通行年利率為5％。
(3)總費用：
1.地價稅：假設E 不動產最近一次規定地價為5,000萬元，全額適用基本稅率千分之十，核計地價稅。
2.房屋稅：假設E 不動產之房屋現值為500萬元，全額以非住家用稅率3％核計房屋稅。
3.維護費：由承租人負責。
4.管理費：由承租人負責。
5.保險費：出租人於設定地上權之初，為其廠房投保20年之火險及地震險，保費於期初一次繳交50萬元，以通行投資年利率5％分期攤提為每年之費用。
(4)該地區該類型不動產之房地綜合收益資本化率為4%。
(5)綜合判斷結果，E 不動產之個別因素較甲不動產優良3％（故個別因素之修正率為97/100）。民國九十一年二月一日訂約當時，至估價期日這段期間，租金水準下跌3％（故期日修正率為97/100）。
(二)實例F
(1)F 不動產乃座落於甲不動產西南街廓之平面廠房，面臨10.米道路。其基地面積2,500平方公尺，總樓地板面積1,250平方公尺，法定建蔽率為50%，容積率為100%。F 不動產為所有權人單獨所有，其於民國九十一年二月一日以設定20年地上權方式，與承租人訂定租賃契約在案，餘無地上權以外他項權利之設定。經查出租人與承租人之間並無特殊關係。
(2)茲因所有權人亟需周轉資金，遂將其收租20年之權利，以低於市場水準20％（故情況補正率為100/80）之權利金71,600,000元（假設運用該權利金之通行年利率為5％），頂讓給受讓人。20年期滿，所有權人恢復擁有F 不動產之完整所有權。
(3)設定地上權20年期間，所有權人仍應負擔下列費用：
1.地價稅：假設F 不動產最近一次規定地價為5,200萬元，全額適用基本稅率千分之十，核計地價稅。
2.房屋稅：假設F 不動產之房屋現值為520萬元，全額以非住家用稅率3％核計房屋稅。
3.維護費：無。
4.管理費：無。
5.保險費：無。
(4)該地區該類型不動產之房地綜合收益資本化率為4%。
(5)綜合判斷結果，F 不動產之個別因素較甲不動產優良3％（故個別因素之修正率為97/100）。民國九十一年二月一日訂約當時，至估價期日這段期間，租金水準下跌3％（故期日修正率為97/100）。
四、成本法之相關條件
經調查結果，勘估標的廠房部分之重建價格為12,000元/平方公尺，其經濟耐用年數為50年，現已歷經10年，經濟耐用年限屆滿時之殘餘價格率為10%。請採用償還基金法（償還基金之儲蓄年利率為3％），計算其折舊額，進而推算勘估標的廠房之成本價格，然後加上其基地地價，以求取甲不動產之試算價格。茲因工業用地G（其位置詳如圖1）之買賣實例可信度極高，故調整其交易價格，以求算甲不動產之基地地價。G 之相關資料陳述如下：
(一)本實例乃座落於甲不動產南鄰街廓之工業用地，面臨10.米道路，基地面積2,100平方公尺。
(二)位於都市計畫工業區，法定建蔽率為50%，容積率為100%。
(三)經查實例G 於民國九十一年四月一日訂定買賣契約，成交金額為150,000,000元。
(四)自實例G 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-4％（故期日修正率為96/100）。
(五)綜合判斷結果，實例G 之個別因素較甲不動產之基地優1％（故個別因素修正率為99/100）。
肆、其他注意事項
一、計算過程應於適當位置詳細交代。
二、價格之計算結果，四捨五入為個位整數，並於千位數及百萬位數以逗點標示之（例如10,000,000元）。
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91年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題90120【等別】普通考試【類科】不動產經紀人【科目】不動產估價概要【考試時間】一小時三十分
一、試申述進行不動產估價時，何以要把握與分析價格形成之因素？（25分）
二、何謂成本法？請說明運用成本法估價之程序。（25分）
三、如何運用收益分析法求取不動產租金？（25分）
四、估計建築物折舊額之方法可採取耐用年數法及觀察法，試分別說明其意涵及適用之差異。（25分）
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