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■■各年度考題■■。114年(1)。113年(1)。112年(1)。111年(1)。110年(1)。109年(1)。108年(1)。107年(1)。106年(1)。105年(1)。104年(1)。103年(1)。102年(1)。101年(1)。100年(2)。99年(2)。98年(2)。97年(2)。96年(2)。95年(2)。94年(2)。93年(2)。92年(1)。91年(2)
| （1） | 專門職業及技術人員高等考試。不動產估價師〈01不動產投資分析〉〈02不動產投資〉〈03不動產投資與市場分析〉 | 。114年01。113年01。112年01。111年01。110年01。109年01。108年01。107年01。106年01。105年01。104年01。103年01。102年01。101年01。100年01。99年01。98年01。97年01。96年02。95年02。94年02。94年03。93年02。93年03。92年02。91年03-1。91年03-2 |
| （2） | 公務人員高等考試三級考試。公產管理 | 。100年。99年。98年。97年。96年。95年 |
114年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、有 A與B 兩個不動產投資方案，在不同加權平均資金成本（Weighted Average Cost of Capital, WACC）下，經計算得到 A與B 兩個投資方案之淨現值（Net Present Value, NPV），如下表所示。請利用表中所提供之數值說明為何內部報酬率（Internal Rate of Return, IRR）具有獨斷性？（10分）又為何內部報酬率不適用於評估互斥型計畫方案 A與B？（15分）
二、有 A與B 兩個不動產私募基金擬向你募集資金投資，其中 A 基金預計投資年期為 5年，B 基金預計投資年期為 4年。兩個私募基金各年預估之現金流量如下表。如果以你的資金成本（折現率）10%評估，請問A 基金與 B 基金的淨現值（Net Present Value, NPV）各為多少？（10分）另外，請以共同生命週期法（Common Life Approach），又稱連續重製法或重製鏈法（Replacement Chain Method），評估 A與B 兩個基金何者較佳？（15分）
三、某權益型不動產投資信託基金（Equity Real Estate Investment Trust）A 與另一抵押型不動產投資信託基金（Mortgage Real Estate Investment Trust）B 過去 6年之年報酬率如下表。請以變異係數（Coefficient of Variation, CV）評估這兩檔不動產投資信託基金過去 6年每單位報酬率所承擔之風險何者較低？（10分）這兩檔不動產投資信託基金報酬率的相關係數（Correlation Coefficient）為何？（15分）
四、向銀行貸款 1,200 萬元購置不動產，貸款期間為 20年，年利率採固定利率為 2.4%，每月付款，銀行提供本金定額償還（Constant Amortization Mortgage）及本息定額償還（Constant Payment Mortgage）兩種還款方式供選擇。如果預計在償付完第84個月之貸款本息後，擬將剩餘未償還之貸款欠款餘額一次清償。請問兩種不同還款方式下，其各剩多少未償還之欠款餘額？（20分）兩種不同還款方式所剩之未償還欠款餘額相差多少金額？（5分）
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113年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、何謂不動產市場分析？請以辦公室市場為例，說明不同層級之不動產市 場分析評估內容？另為因應當前 ESG（環境、社會和治理）標準，辦公 室市場分析需再考量那些項目？試申述之。（25分）
二、因應全球氣候變遷及節能減碳政策方向，臺灣近年積極推動執行綠色金 融方案，藉由金融機構對綠能產業及永續發展產業的融資策略，促使企 業重視環境並落實永續發展目標（Sustainable Development Goals，簡稱 SDGs）。請問何謂綠色金融？綠色金融對未來不動產投資有何影響？試 申述之。（25分）
三、某公司參與商場標租案進行財務試算：本案依招標文件屬五年定期租賃 契約，商場主要作店鋪及辦公室使用。預估期初投入裝修成本約 4,500 萬元（100%自有資金），履約保證金 3,000 萬元（期末無息退還），第一年至第 五年營業活動之稅後現金流量分別為 1,200 萬元、1,400 萬元、1,600 萬 元、1,800 萬元、1,800 萬元，假設折現率為 10%，請計算淨現值（四捨 五入計算至萬元）、折現還本期間（四捨五入計算至小數點第二位），並 評估公司之投資效益？另本案財務規劃的基本假設與財務參數應著重 那些項目？試申述之。（現值利率因子如下表）（25分）
四、乙君有現金存款 100 萬元，目前租屋中（月租金 2 萬元），正在評估購買 自用住宅。其中 A 物件是成屋，總價 750 萬元需自備款二成，不足部分乙君擬向親友借貸 50 萬元（年利率 5%，3年按月本息均攤）。另鄰近有 總價 800 萬元之B 物件，為預售屋將於 2年後完工，頭期款為總價 8%，依工程進度月繳 4 萬元之工程款，共計 24 期。銀行貸款均為八成，20 年房貸，年利率 2.5%按月本息均攤。假設其他條件不變，請比較並評估 購買 A、B 物件之償債支出？並以本題為例說明影響房貸違約的因素？試申述之。（25分）（註：月貸款常數
MC(2.5%/12, 240)= 0.0053；MC(5%/12, 36)= 0.03）
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112年專門職業及技術人員高等考試試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、何謂(一)不良資產（Distressed Properties）？（5分）
(二)發生的原因為何？（8分）
(三)當要進行不良資產投資分析時，投資者會進行那三個階段的財務架構分析？（12分）試申論之。
二、請申論：
(一)非住宅財產（Nonresidential Properties）可以分成那六大類，請說明各類財產的內容。（12分）
(二)假設有一家餐廳和一家倉儲業者，都正在尋找某都市中數個替選區位（Location）要設置據點；假設兩個廠商都以追求利潤（Profit）極大化為考量，請以銷售收入（Sales Revenue）和營運成本（Cost of Operations）進行分析，試問這兩個廠商應該要如何進行區位選擇？（13分）
三、小黃購買一戶5,000,000元房屋，銀行提供融資貸款條件如下：
(一)銀行提供兩種融資貸款方案：方案A：貸款3,500,000元，年利率2%。方案B：貸款4,000,000元，年利率3%。兩個方案都採固定還款抵押貸款（Constant Payment Mortgage,CPM），按月攤還，貸款攤還期限都是20年。假設目前市場年利率為6%，請問小黃何種情況下會選擇方案B？（12分）
(二)若方案B原貸款條件不變，只有貸款攤還期限更改為25年，請問小黃何種情況下會選擇方案B？（13分）
（註：可應用以下利率因子：MC(2%,5)=0.230975；MC(0.1667%,60)=0.017528；
MC(2%,20)=0.061157；MC(0.1667%,240)=0.005059；
MC(3%,20)=0.067216；MC(0.2500%,240)=0.005546；
MC(3%,25)=0.057428；MC(0.2500%,300)=0.004742；
MC(20%,5)=0.334380；MC(1.667%,60)=0.026494；
MC(20%,20)=0.205357；MC(1.667%,240)=0.016989；
PVIF(2%,20)=0.672971；PVIF(0.1667%,240)=0.670490；
PVIF(20%,20)=0.026084；PVIF(1.667%,240)=0.018928）
四、在住宅的租買選擇（Tenure Choice）中，請申論：
(一)在考慮那些因素下，你認為選擇租屋比買屋好？（10分）
(二)小陳打算在A市租屋或買屋，目前的替選方案如下：
1.租屋：每月租金15,000元。
2.買屋：房價5,000,000元，小陳自備款1,500,000元，其餘金額向B銀行貸款，貸款年利率3%，貸款期限20年，按月本利均等攤還，預估每年必須支付各式費用總計5,000元（含保險費和維修費等）。其次，預估租金、房價和各式費用等，自第2年起每年都會增加3%；假設小陳租屋後無須額外再支付任何費用，租屋和買屋也都不考慮稅金和其他支出；若小陳選擇買屋後，分別打算在第1年年底或第2年年底將房屋處分出售，銷售費用為出售當年房價的5%。
(1)試問小陳買屋後，在第1年年底和第2年年底將房屋處分出售後的權益內部報酬率（IRR on equity）各是多少？（12分）
(2)如果小陳的需要報酬率是5%，請問他第1年和第2年應該做出何種投資決策（租屋或買屋）？（3分）
（註：可應用以下利率因子：PVIFA(3%,20)=14.877475；MC(3%,20)=0.067216；
PVIFA(3%,19)=14.323799；PVIFA(3%,18)=13.753513；
PVIFA(0.25%,240)=180.310914；MC(0.25%,240)=0.005546；
PVIFA(0.25%,228)=173.628861；PVIFA(0.25%,216)=166.743566）
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111年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、(一)請說明以下辦理浮動利率抵押貸款（Adjustable rate mortgages, ARMs） 的重要條件項目內容：1.指標（Index）、2.重設日期（Reset date）、3.上下限（Caps and Floors）、4.閉鎖期（Lockouts）及5.負償債（Negative amortization）？（15分）
(二)近年來，中央銀行連續升息，試問對購屋借款人（Borrower）和貸款 人（Lender）而言，各自面臨那些利率風險（Interest rate risk）、違約 風險（Default risk）和風險貼水（Risk premiums）？（10分）
二、請說明收益性不動產在中性財務槓桿下的：
(一)損益平衡利率（Break-Even Interest Rate）？（5分）
(二)當融資貸款的實際利率大於或小於損益平衡利率時，對投資者的稅後權益內部報酬率（After-Tax IRR on equity invested, ATIRRE）會造成何 種影響？（10分）
(三)假設投資者評估貸款60%和80%二種情況，當融資貸款的實際利率小於損益平衡利率時，對投資者的稅後權益內部報酬率和借貸雙方的風險會產生何種影響？（10分）
三、某企業考慮購置一間辦公室，經市場情境分析評估顯示：情境一：目前市場處於供需均衡，預估辦公室第1年的營運淨收入（Net operating income, NOI）是 1,000,000 元，且之後每年呈 3%穩定 增加，並預測自第6年起到該不動產經濟壽命結束為止，均維持相同的成長率。情境二：市場短期處於供給過剩，造成前 3年每年的營運淨收入均維持在 1,000,000 元不變，但自第4年起營運淨收入每年又呈 3%穩定增加，並預測自第6年起到該不動產經濟壽命結束為止，也都維持相同的成長率。假設市場的期望報酬率均是 13%，試問上述二種市場情境下：
(一)第5年年底的回復價值（Reversion value, REV）或再出售價格（Resale price）是多少？（5分）
(二)投資案的現值（Present value）是多少？（10分）
(三)第1年的資本還原率（Capital rate）是多少？（5分）
(四)當市場處於供給過剩的情況下，對該不動產的價值和利率的影響為何？（5分）
四、假設有一塊素地可以開發為如下四種使用：
(一)試問土地開發成那種用途是最高和最佳使用（Highest and best use）？ （15分）
(二)假設這塊基地上有一座舊倉儲，目前每年能產生 2,500,000 元的 NOI， 因為是舊倉儲，每年成長率 g 只有 1%，IRR = 13%，試問是否應該要 拆除舊倉儲改作其他用途？（10分）
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110年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、(一)何謂「資本適足率」（Capital Adequacy Ratio）？國際清算銀行對銀行業要求的資本適足率為多少？（9分）
(二)若不動產抵押貸款債權（Mortgage）經政府代理機構（Agency）保證 而發行的證券之風險權數為20%，而持有實體不動產債權之風險權數為50%，現金之風險權數為0，試解釋銀行會如何因應以符合國際間之要求？（10分）
(三)放款銀行分別自資產面及負債面發行不動產抵押債權擔保之相關證券，對於資本適足率之影響分別為何？（6分）
二、你接受某投資者委託評估某零售業商用不動產之投資，該標的每年之實際總收益（Effective Gross Income）為100萬元，營運費用率為50%。投 資者擬向銀行借款250萬元，貸款利率每年6%，期限10年，10年間每年等額（Constant Payment）償還本金及利息，可提前清償，在提前清償時償還貸款餘額。投資者規劃營運6年後將此標的出售，且預估此標的營運之淨營運收益自第7年起之成長率為每年2%，且可永續。若投資者之要求報酬率為10%，在不計折舊及稅負下，此標的之合理投資價格為多少？（25分）
（註：可使用下列「年金現值利率因子」
PVIFA（1%, 120）=69.7005；
PVIFA（0.5%, 120）=90.0735；
PVIFA（0.5%, 240）=139.5808；
PVIFA（0.25%, 240）=180.3109；
PVIFA（6%, 4）=3.4651；
PVIFA（10%, 4）=3.1699；
PVIFA（6%, 6）=4.9173；
PVIFA（10%, 6）=4.3553；
PVIFA（6%, 10）=7.3601；
PVIFA（10%, 10）=6.1446）
三、(一)若銀行資金來源多為浮動利率的存款，而放款債權中有以浮動利率計息的不動產抵押貸款（Adjustable-Rate Mortgage, ARM）及固定利率計 息的不動產抵押貸款（Fixed-Rate Mortgage, FRM），試自「資產/負債 管理」的角度，分析此二貸款契約中利率風險的承擔者。（8分）
(二)在2000年初，市場利率走低，但國內房貸利率遲未調降，引發借、貸雙方諸多糾紛。試分別自固定利率的不動產抵押貸款（FRM）及浮動 利率的不動產抵押貸款（ARM）契約中利率風險承擔者之角度，分析 當市場利率下跌時，若借款人提前清償貸款，銀行對借款人收取提前清償罰金之合理性。（10分）
(三)某甲於10年前向銀行借款800萬元購屋，貸款年利率為9%，貸款期間20年，每月定額（Constant Payment）償還本息。現在利率降為6%，某 甲要求調降貸款利率為6%，但銀行要求支付貸款餘額之2%為提前清償之罰金，罰金可加入貸款餘額中在未來剩餘期數攤還。在此條件下，某甲重新融資是否符合財務效益？（12分）
（註：可使用下列「年金現值利率因子」
PVIFA（1%, 120）=69.7005；
PVIFA（0.75%, 120）=78.9417；
PVIFA（0.5%, 120）=90.0735；
PVIFA（0.25%, 120）=103.5618；
PVIFA（1%, 240）=90.8194；
PVIFA（0.75%, 240）=111.1450；
PVIFA（0.5%, 240）=139.5808；
PVIFA（0.25%, 240）=180.3109）
四、(一)試解釋「通貨膨脹」（Inflation），及此趨勢下商品價格之走勢。（3分）
(二)在目前國際間通貨膨脹率的計算中，居住類的價格如何採計「房價」及「房租」？並解釋之。（6分）
(三)在2008年美國次級房貸風暴後，隔年起國際間多國（包含我國）開始實施寬鬆貨幣政策，之後的五年內在我國所引發的房價及通貨膨脹漲勢各為何？試分別解釋其原因。（7分）
(四)國際間自2019年底爆發新冠肺炎（COVID-19）疫情，自2021年起國際間通貨膨脹的趨勢為何？試解釋其原因。（4分）
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109年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、請試述下列名詞之意涵：（每小題 5分，共 25分）
(一)市場胃納率（Market Absorption Rate）
(二)債務保障比率（Debt Coverage Ratio）
(三)風險吸收指數（Risk Absorption Ratio）
(四)不動產投資信託基金（REIT Fund）
(五)五 P 授信原則
二、在臺灣民眾購屋可依照個人需求選擇購買預售屋與成屋，請比較分析國內預售屋與成屋特性的差異。（15分）並請說明預售屋履約保證機制中，「不動產開發信託」與「價金返還保證」之涵意為何？（10分）
三、何謂不動產證券化？（10分）所謂架構式融資（Structured Finance）之涵 意又為何？（5分）
並請說明我國募集之不動產投資信託基金，投資於開 發型不動產或不動產相關權利標的有何限制？（10分）
四、不動產機構甲擬投資 10，000 萬元購買零售商場作為永續出租經營，現行 利率為 10%，未來每年租金淨收益為 1，200 萬元。明年利率可能下降為 8%或上升為 15%，利率的上升及下降機率相同，以後利率將固定不變。請問目前甲該投資方案是否可行？（10分）若投資方案可延至明年，在 目前或明年投資何者較有利？（10分）明年投資時的遞延選擇權價值是 多少？（5分）（請計算到小數點下兩位，四捨五入）
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108年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、何謂 BOT（Build-Operate-Transfer）？民間機構打算參與投資 BOT 案，所需進行之投資分析事項有那些？（25分）
二、何謂淨現值法（Net Present Value Method）？何謂內部報酬率法（InternalRate of Return Method）？並請論述不動產投資者如何運用此兩種方法進行投資分析？另此兩方法何時會發生決策衝突？（25分）
三、何謂不動產投資之槓桿比率（Leverage Ratio）與風險值？請以下列假設資料，說明槓桿比率與風險值各為多少？（25分）假設資料：某項不動產投資時之市場價值為 1 億元，淨年租金收益為 400萬元，投資者向金融機構融資（借款）5,000 萬元投資，融資年利息支出為 120 萬元，未來可能之市場變動如下：上漲機率為 60%，市場價值上漲 20%，淨年租金收益為 460 萬元； 下跌機率為 40%，市場價值下跌 20%，淨年租金收益為 360 萬元。
四、王先生向銀行貸款 1,000 萬元購屋，貸款期間為 20年，年利率為 2.0%，請利用附表計算：按月付息，本金到期一次還清； 本金定額償還（Constant Amortization Mortgage）； 本息定額償還（Constant PaymentMortgage），三種還款方式分別需付給銀行之利息總額。（25分）
附表：利率因子
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107年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、都市房價相當昂貴，但同時存在許多閒置或低度利用土地，許多文獻應用實質選擇權理論（real option）解釋此現象，請說明實質選擇權理論的內涵為何？（10分）若政府採用課徵空地稅方式處理都市閒置或低度利用土地問題，可能產生何種經濟效果？（15分）
二、若某 65 歲老人甲擁有市價 1,000 萬元的住宅一戶，擬透過逆向抵押貸款（reverse mortgage）解決其日常生活資金不足問題，在貸款年數 30年，貸款成數 7 成，固定年利率 2%的條件下，請問其第1個月及第121個月實際可領取的生活費金額各為多少？請列出詳細數學計算過程，並說明理由。（15分）又從承作金融機構角度，請說明逆向抵押貸款有何潛在風險？（10分）
三、某一住宅更新案擬以權利變換方式進行，請問過程中有那些主要的費用支出？（10分）站在政府審查立場，在評估其財務可行性時，有那些必須特別注意的地方？（15分）
四、若某投資人擬購買一個收益性不動產，並準備在經營一段期間後將其出售，請問如何評估其財務可行性？（10分）又此評估方法在實務操作過程中可能遇到的問題與解決方法為何？（15分）
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106年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、小李目前無自用住宅，欲購置住宅一戶，總價 1,000 萬元，自備款 300 萬元，餘額則經由房貸支付，貸款償還年限為 30年，又按月本利均等攤還方式還款。這其中 500 萬元適用於政府購屋優惠低利貸款，房貸利率採混合式固定利率計算，第一年年息 1.9%，第二年年息 2%，第三年起年息 2.02%，機動計息。其餘則辦理銀行一般房貸，年息3%，貸款償還年限為 30年。小李考量目前利率仍低，因此不選擇寬限期。試問：
(一)第一年小李每月所需償還多少金額的貸款？（5分）
(二)第三年年底小李還剩下多少本金未償還？（10分）
(三)前三年政府低利優惠貸款相較於銀行一般房貸，能替小李省下之金額現值為多少？（10分）
二、某商用不動產已知市價為 15 億元，貸款比例 75%，以每月本利均等攤還方式償還，年利率 2%，貸款期限 20年，銀行要求的債務保障比例（DCR）為 1.4，若該不動產總樓地板面積為 1,000 坪，可出租的樓地板面積為 700 坪，空屋損失占可能總收入的5%，營運費用每坪每月750 元，一年的地價稅、房屋稅合計為 3,500 萬元，要求的權益報酬率為 6%，目前市場租金行情為每坪每月6,000 元。試問：
(一)本案的房價租金指數（housing price to rent ratio）為何？其所代表之意義為何？（10分）
(二)以前門法評估，投資者應否投資？（15分）
（註：得應用以下利率因子：
PVIFA(2%, 240)=49.569
FVIFA(2%, 240)=5744.437
PVIFA(2%/12, 240)=197.674
FVIFA(2%/12, 240)=294.797
MC(2%, 240)=0.0202
MC(2%/12, 240)=0.005059）
三、不動產具備那些異於一般商品的特性？不動產市場又因其標的資產與其他投資工具有極大的差異，而有那些獨特的特性？（25分）
四、某壽險公司以自有資金 200 億元購買一已適合營運之複合型不動產，包含旅館、辦公室與購物中心三種不動產類型，總樓地板面積共計 28,000 坪，其中旅館占 35%、辦公室占 25%、購物中心占 40%，各類型不動產之持有成本亦按此比例分攤。年初開始營運，年淨營運收益：旅館 2.5 億元、辦公室 1.5 億元、購物中心 6 億元，年末切割出售，預估期末售價旅館 80 萬元/坪、辦公室 80 萬元/坪、購物中心 78 萬元/坪，旅館報酬率之變異數 0.00352、辦公室報酬率之變異數 0.00122、購物中心報酬率之變異數 0.00452。旅館與辦公室之相關係數為 0.8、辦公室與購物中心之相關係數為0.1、旅館與購物中心之相關係數為 0.5。在不考慮稅賦之情況下：
(一)請計算個別不動產類型分別出售的投資報酬率。（12分）
(二)請計算壽險公司投資此案的總投資報酬率與組合風險值。（13分）
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105年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、美國在西元 2000年末期的次貸風暴衝擊全球經濟，關於風暴的起源，實肇因於高風險的住宅抵押貸款，通常被稱為次級房屋貸款。請回答下列問題：
(一)請說明何謂次級房屋貸款（Subprime Mortgage）。（5分）
(二)請說明次級房屋貸款與國內所謂的銀行二胎之差異。（5分）
(三)次級房屋貸款造成借款者財務支付能力及世界性金融風暴的問題，請詳細說明其緣由。（15分）
二、某公司正在考慮投資商業不動產，目前有兩個方案可供選擇，方案 A，租賃期限 10年，租金成本於第一年及第五年年底分兩次給付，每次給付 6,500,000 元，若採取此方案，該公司稅後現金流量每年為 1,800,000 元。方案 B，租賃期限 5年，不動產的租金成本於期初即全部付清，租金 5,000,000 元，若採取方案 B，公司稅後現金流量每年為 1,500,000 元（兩方案均自第一年即有現金流入）。如果兩種投資之風險相當，公司資金成本 8%，若方案 B 可連續重置，試問以淨現值法（NPV）分別計算兩方案之NPV，並說明應該採取何種方案為佳？如以獲利能力指數（Profitability Index）分析，請分別計算兩方案之獲利能力指數，並說明應選擇那個方案為佳？（所有數字計算至小數點以下兩位，四捨五入）（25分）
三、請回答下列問題：
(一)就浮動利率抵押貸款（Adjustable-Rate Mortgage, ARM）而言，當利率急遽升高時，銀行是否仍可將所有放款風險移轉給借款人而不承擔其他任何風險？（8分）
(二)解釋何以美國之銀行常見承做固定利率抵押貸款（Fixed-Rate Mortgage, FRM），但臺灣則相對較少見？（8分）
(三)解釋何謂「負攤還」（Negative Amortization）？就浮動利率抵押貸款而言，「負攤還」的機制於短期間利率急遽升高時，可否降低銀行的風險？（9分）
四、請回答下列問題：
(一)若某銀行提供給借款人一個重新融資之管道，此貸款管道稱為「包裹式貸款（Wraparound loan）」，試討論「包裹式貸款」和「次順位抵押貸款（Secondmortgage）」，對於借貸雙方之優勢。（8分）
(二)假設小黃在 A 銀行有一筆住宅抵押貸款餘額 400 萬元，貸款年利率 5%，按月本利均等攤還，貸款期限尚有 15年；隨著房地產的景氣繁榮，小黃擁有的住宅價格上漲至 900 萬元。因此，小黃想要以該住宅再向銀行抵押貸款 200 萬元；經商洽 A 銀行，該銀行願意在原 400 萬元抵押貸款下，再提供小黃 200 萬元的次順位抵押貸款，貸款年利率 13%，按月本利均等攤還，貸款期限 15年；在此同時，B銀行則願意提供一個 600 萬元的包裹式貸款給小黃，貸款年利率 7%，按月本利均等攤還，貸款期限 15年；試問小黃應選擇那一家銀行辦理貸款？（17分）
（註：可應用以下利率因子：PVIFA(5%,15) = 10.379658；
FVIFA(5%,15) = 21.578564；MC(5%,15) = 0.096342；PVIFA(7%,15) = 9.107914；
FVIFA(7%,15) = 25.129022；MC (7%,15) = 0.109795；PVIFA(13%,15) = 6.462379；
FVIFA(13%,15) = 40.417464；MC (13%,15) = 0.154742；
PVIFA(0.4167%,180) = 126.451911；FVIFA(0.4167%,180) = 267.297872；
MC(0.4167%,180) = 0.007908；PVIFA(0.5833%,180) = 111.258726；
FVIFA(0.5833%,180) = 316.951276；MC (0.5833%,180) = 0.008988；
PVIFA(1.0833%,180) = 79.037897；FVIFA(1.0833%,180) = 549.704720；
MC(1.0833%,180) = 0.012652）
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104年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、王先生觀察不動產市場的長期趨勢，擬選擇不動產作為投資工具。限於資金不夠充裕，他正在考慮投資不動產投資信託基金。下列不動產投資信託證券化相關基金的資料如下：
(一)請問不動產投資信託基金與實體的不動產投資在經營的主體和流動性方面有何不同？（5分）
(二)投資人若擬選擇單一標的進行投資，請以平均數變異數準則（Mean-VarianceCriterion, MVC）和變異係數（Coefficient of Variation, CV）判斷較佳的投資標的為何？並說明之。（10分）
(三)投資人若擬在以下 AB、CD、DE、BE、CE 等標的投資組合中選擇較佳之投資標的，其中投資組合內各投資標的投資比例各為 50%，請計算各該組合之利潤與風險，判斷較佳的投資組合為何？並說明之。（10分）
二、某君擬投資一辦公大樓，經該大樓提供過去之財務報表資料及對未來景氣研判，得知情境如下：
(一)該大樓平均每年之租金收入為新臺幣 3,000 萬元，營運費用為每年新臺幣 1,000萬元
(二)銀行可貸款 7 成，貸款利率 5%，15年內每年等額平均償還本息
(三)研判景氣持穩，預估未來 3年內該大樓無閒置空間情況，且營運總收益自投資後第2年起逐年穩定成長 5%，營運費用每年增加 2%，第4年後不再成長
請問，在自有資金要求之報酬率為 10%且不考慮稅賦之情況下，該辦公大樓在第1、2、3年年初時之合理價格應各為若干？（25分）
三、假設陳老先生退休後擁有一棟房屋價值新臺幣 500 萬元，向 A 銀行辦理逆向年金抵押貸款（Reverse annuity mortgage, RAM），雙方約定貸款年利率為 12%，按月本利均等攤還，還款期限 10年，貸款餘額上限為新臺幣 300 萬元，試問：
(一)陳老先生每月月初可自 A 銀行領取多少錢？（8分）
(二)第3年年底此一逆向年金抵押貸款餘額（RAM balance）將是多少元？（5分）
(三)假設陳老先生希望前 5年每月初都可自 A 銀行領得新臺幣 14,851.5 元，在貸款餘額上限與還款期限都不變的情況下，自第6年起，陳老先生每月月初可自 A 銀行領取多少錢？（12分）
（註：可應用以下利率因子：
PVIFA(12%,3)= 2.401831； FVIFA(12%,3)= 3.374400； PVIFA(12%,5)= 3.604776；
FVIFA(12%,5)= 6.352847； PVIF(12%,5)= 0.567427； FVIF(12%,5)= 1.762342；
PVIFA(12%,10)= 5.650223； FVIFA(12%,10)= 17.548735； SFF(12%,10)= 0.056984；
PVIFA(1%,36)= 30.107505； FVIFA(1%,36)= 43.076878； PVIFA(1%,60)= 44.955038；
FVIFA(1%,60)= 81.669670； PVIF(1%,60)= 0.550450； FVIF(1%,60)= 1.816697；
PVIFA(1%,120)= 69.700522； FVIFA(1%,120)= 230.038689； SFF(1%,120)= 0.004347）
四、何謂 ROR（Rate of Return on Total Capital）？何謂 ROE（Rate of Return onEquity）？何謂 K 值（Mortgage Constant, MC 或 K）？試以這三個指標及正、負槓桿說明投資可以獲利的情形。（25分）
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103年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、資本化率（Cap Rate或
Capitalization Rate）為收益型不動產定價之重要衡量指標，假設某公正調查單位公布的 Cap Rate 結果如表一與表二，請回答下列問題：
(一)資本化率的定義與其投資分析中的意涵。（5分）
(二)就一特定次市場類型的不動產而言，影響該次市場資本化率的因素。（5分）
(三)選擇表一中 2013年強勢辦公室市場的前三名，並根據(二)的因素，討論可能的原因。（5分）
(四)討論表一中臺北在2012與 2013年差距可能代表的意義。(5分)
(五)討論表二中 C 城市各商用不動產類型的情形，並以(二)的因素提出合理的解釋。（5分）
二、某大樓社區共有住戶 30 戶，使用 2 座電梯，住戶每年初繳付提存「電梯更新基金」，俟電梯使用年限（10年）到期後供更換新電梯之用，每年所提基金存入銀行專戶（年利率 3%），請問：
(一)若十年後電梯每座更換須200萬元，請問該社區住戶每戶每年須向該基金繳交若干元？（10分）
(二)至提滿 5年後，該基金之餘額為若干？（5分）
(三)承上，此時預期第十年更換電梯時，電梯價格將較原預估價格上漲百分之十，請問該社區住戶對電梯更新基金繳納方式應如何改變，以資因應？（10分）
三、假設某君購屋的成交價為$5,000,000，某君僅支付頭期款$500,000，其餘向甲銀行貸款$4,500,000，而這$4,500,000 中區分為二種貸款：$3,600,000 為主貸款，貸款期限20年，年利率為2.5%；剩下的$900,000為次貸款（非次級房貸），貸款期限20年，年利率6.5%。假設在固定本息攤還下，請回答下列問題（請計算到小數點下兩位，四捨五入）：
(一)月應付款各為何？（5分）
(二)倘若某君持有貸款直至到期日皆能如期付款，那麼總貸款金額隱含的貸款利率為多少？（8分）
(三)倘若 10年後，某君得到一筆獎金，進而將利率高的次貸款餘額全部提前清償，但主貸款仍如期付款至到期日，那麼總貸款金額隱含的貸款利率為何？（12分）
複利因子：
四、某壽險業者擬投資購買商辦大樓，今有兩個投資標的，其相關資料如下（償還規劃為每年償還一次，故可應用年貸款常數），假設只考慮投入年期第一年之現金流量，請問：
(一)兩投資標的之綜合資本報酬（還原）率、稅前自有資金報酬率分別為多少？（16分）
(二)該壽險業者應投資那一標的？另該案是否滿足金融監督管理委員會對最低租金收益率（2.875%）之要求？（5分）
(三)又在此租金收益率下，此二大樓之合理價格分別為何？（4分）
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102年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、若甲想在A 大學附近投資興建套房，經其初步估計，總開發成本（含土地）約為2,000 萬元，其中1,000 萬元為營建成本，可於25年內定額折舊完畢，若甲打算出資500 萬元，其他1,500 萬元則向銀行貸款，貸款利率為每年9%，10年內按月平均攤還本息，規劃中之套房數共60.間，每間之年租金為5萬元，但預估平均閒置率為5%，且每年之經營管理費用約為10萬元，則在營利事業所得稅率為17%下，試求：
(一)營運費用比率；（3分）
(二)現金兩平比率；（4分）
(三)債務保障比率；（3分）
(四)淨收益乘數；（5分）
(五)資本還原率；（5分）及
(六)稅前股東權益報酬率之比率。（5分）
利率因子參考表：
MC(0.75%,120)=0.01267.MC(0.75%,180)=0.01014.MC(1%,120)=0.01435.MC(1%,180)=0.012
二、試就下列各子題予以申論：
(一)若公司需用不動產而優先採行租賃但非購買時，其可能理由為何？（9分）
(二)投資者或開發商要如何選擇收益型不動產的開發區位，以便吸引潛在的承租戶？（8分）
(三)收益型不動產的租金調整方式有那幾種？（8分）
三、住宅抵押貸款有許多種風險，而這些風險當中，最主要的是借款者提前清償及違約風險對整個貸款影響最大。一般而言，借款者在繳款期限到達時，有那四種付款行為可以選擇？並請說明為何借款者提前清償如同執行美式選擇權的買權？以及借款者違約如同執行歐式選擇權的賣權？（25分）
四、不動產投資的主要風險為何？若有不動產證券化基金C 與T，在景氣繁榮、景氣持平及景氣衰退三種情況下，會產生下列報酬：
請計算該基金C 及T 之期望報酬率、標準差及變異係數，並分析投資基金C 或T何者風險較大？（25分）
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101年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題 90540【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、甲公司針對一投資方案進行評估，該案投資年限為兩年，期初投資額為新臺幣200萬元，第一年可獲利430萬元，但第二年則因景氣衰退而可能損失231萬元。試就以上條件，求出：
(一)此投資案之內部報酬率（Internal Rate of Return, IRR），並以折現率為橫軸，淨現值（Net Present Value, NPV）為縱軸，畫出此案之淨現值曲線及內部報酬率落點，並建議甲公司投資決策。（8分）
(二)若甲公司可能因資金來源不同等因素而可能有兩個必要報酬率，即3%及8%，試求出此二者必要報酬率下之淨現值，並提供你的建議，及說明此結果有別於一般財務原則之原因。（12分）
(三)假設目前市場上之無風險利率為2%，甲公司之必要報酬率為5%，試就此專案提出投資可行性之建議。（5分）
二、試就以下四個因素：貨幣供給額（或信用程度）、通貨膨脹率（或物價水準）、經濟成長（或總產出）及貨幣的流通速度，說明其間之關係，並探討資產價格如何受其影響。（10分）另根據上式，就以下臺灣不動產市場曾歷經的漲幅：民國62年、民國76年及民國98年，簡述當時不動產市場發展的情況，並比較此三波漲幅可能之泡沫程度。（15分）
三、若某不動產標的明年淨收益為R，假設期末收取，且未來每年淨收益可持續成長g，則在必要報酬率為k之情況下，試列式推導此不動產標的之基本價值。（8分）另若某不動產標的面積為300平方公尺，其營運預期在未來第一、二、三年將分別獲取租金及其他項目收入的淨營運收益（Net Operating Income, NOI）新臺幣50萬元、60萬元及70萬元，假設年底收取，之後淨營運收益預計固定成長2%，直到永遠。又在該區域內類似不動產標的超過30筆，將這些類似不動產進行價格（單位為萬元）及面積（單位為平方公尺）之簡單迴歸分析後，得出迴歸式之截距項為60，面積之係數為3.5，若市場平均之必要報酬率為10%，試估算該不動產之泡沫程度。（17分）
四、某甲規劃投資一家飯店，共有200個房間，平均每間房租為每日新臺幣3000元，一年以365天計，假設無其他收入，預估閒置率為20%，且營運費用率為預估總收益之30%。若某甲向銀行融資6億元，期限20年，按年等額攤還本息，貸款年利率6%。某甲打算待業績穩定後在第5年底還清貸款後出售此飯店，預計可售價格為20億元，在某甲之必要報酬率為10%及不計稅負與折舊之假設下，試求算此飯店在目前之合理投資價格。（25分）
（註：假設每年總收益不計時間價值在當年底直接合計；可應用以下之利率因子：
PVIF(6%, 5)=0.7473； PVIF(10%, 5)=0.6209； PVIFA(6%, 5)=4.2124；
PVIFA(6%, 15)=9.7122；PVIFA(6%, 20)=11.4699； PVIFA(10%, 5)=3.7908；
PVIFA(10%, 15)=7.6061； PVIFA(10%, 20)=8.5136）
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100年公務人員高等考試三級考試試題 33260【類科】公產管理【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、假設黃先生欲在套房、辦公室、店舖等標的間進行投資選擇，以下表中可能發生情境預估2012年套房的報酬率，並以辦公室與店舖的歷年報酬率來估算2012年報酬率，請回答下列問題：
(一)以房地產投資組合方式進行投資，可能面對的困境為何？（5分）
(二)若黃先生僅欲投資其中一個投資標的，請以平均數與變異數準則（Mean-Variance Criterion, MVC）協助其選擇。（10分）
(三)黃先生欲從「套房與辦公室（相關係數為0.7）」或「套房與店舖（相關係數為0.2）」選擇一組風險分散能力較強的組合來進行投資，若所選投資組合在套房投資比例為80%時有最小投資組合風險，請計算在此投資組合比例下的風險（變異數）與報酬。（10分）
二、假設蕭先生欲購買小套房做出租使用，賣方開價700萬元，可向銀行貸款六成，貸款固定年利率為2%，還款期間為20年，採每月複利及固定本利和的方式還款。預期每年的可能總收入（GPI）為12萬元，每年空屋損失為1萬元，每年營運支出為3萬元，預期平均每年房地產增值為35萬元，預期自有資金報酬率為6%。
(一)請問以上述條件進行房價的評估，其優、缺點為何？（5分）
(二)蕭先生進一步考量個人的購屋負擔能力，若他每月收入6萬元，希望每月償債支出不超過月收入的三分之一，則他可負擔的房價上限為何？（10分）
(三)因房地產增值係於期末出售時實現，在經營期間可能產生負現金流量，蕭先生須以其工作薪資繳付每月不足償還的房貸債務。若該週轉資金的機會成本以銀行存款年利率1%估算，且於20年後出售該套房的獲利中一次回收該筆資金，則他必須調整每年房地產增值的估算。請採用上述條件，並計算資金週轉成本，分析該套房是否值得以賣方開價購入？（10分）
三、陳小姐欲購買某商辦大樓其中一個辦公室單位作出租使用，自有資金為900萬元。預估在經營期間來自租金的稅後現金流量為：第一年37萬元、第二年41萬元、第三年43萬元；第三年期末出售該辦公室所獲得的稅後現金流量為1,300萬元。假設其要求報酬率為9%、期望報酬率為13%、內部報酬率為17%。
(一)請問上述利用「現金流量折現模型（Discounted Cash Flow Model）」應用在不動產投資分析有何優、缺點？（5分）
(二)請計算該投資個案的淨現值（Net Present Value, NPV）與利潤指數（Profitability Index, PI），並分析是否值得投資？（10分）
(三)請使用內部報酬率分離法（Partitioning the Internal Rate of Return, IRR Partitioning），分離「經營期間收益」與「辦公室出售利得」兩種內部報酬率的利潤來源，據以分析投資個案的可能風險。（10分）
四、林先生欲採取「以房養老」方式將房屋抵押給銀行，與銀行簽訂「逆向抵押貸款」契約內容為：貸款固定年利率為2%，貸款成數為六成，每月應支付價金以固定本利和方式計算；契約終止時由銀行拍賣房屋，扣除必要費用後剩下的房地產淨值與貸款餘額須交付給他所指定捐贈的社福機構。
(一)請問政府實施「以房養老」政策的優點為何？（5分）
(二)假設林先生的剩餘壽命為14年，希望每月可獲得2萬元的生活零用金以使生活無虞，則他目前擁有的房屋要價值多少錢始可獲得上述金額的零用金？（10分）
(三)林先生以上題計算的房屋價格與銀行簽訂「逆向抵押貸款」契約，每月可獲得2萬元，若他在領取5年的生活零用金後即因病辭世，則銀行拍賣房屋所得價金，應交付給社福機構的貸款餘額部分是多少錢？（10分）
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100年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題
【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、臺灣投資顧問公司，使用資本資產訂價模型（CAPM），評估不動產投資的預期報酬率。經資料蒐集整理後，得知郵局定存利率為5%，並且認定市場投資組合是由股票、債券及不動產各1/3的權重所組成，以及市場投資組合的預期報酬率為10%。另外，也蒐集整理了下表的資料。
請問臺灣投資顧問公司評估不動產投資的預期報酬率是多少？（25分）
二、臺北不動產投資信託正在評估其擁有的一棟辦公大樓，從現在開始未來5年的兩種出租契約方式：
第一種租約：第1年租金每坪15,000元，之後4年，每年每坪增加1,500元，直到租約到期為止。第二種租約：第1年租金每坪16,000元，第1年後的租金依消費者物價指數的實際漲幅增加。假定租金於每年期末收取而且目前消費者物價指數的漲幅預期為每年3%。以10%為折現率，評估計算上述兩種出租契約所隱含預期的每坪有效年租金（effective rent）。並說明上述兩種出租契約，對臺北不動產投資信託的風險差異。（25分）
（註：可應用以下利率因子：
PVIFA(8%, 1)=0.925926；PVIFA(8%, 2)=1.783265；PVIFA(8%, 3)=2.577097；
PVIFA(8%, 4)=3.312127；PVIFA(8%, 5)=3.992710；PVIF(8%, 1)=0.925926；
PVIF(8%, 2)=0.857339；PVIF(8%, 3)=0.793832；PVIF(8%, 4)=0.735030；
PVIF(8%, 5)=0.680583；MC(8%, 1)=1.080000；MC(8%, 2)=0.560769；
MC(8%, 3)=0.388034；MC(8%, 4)=0.301921；MC(8%, 5)=0.250456；PVIFA(10%, 1)=0.909091；
PVIFA(10%, 2)=1.735537；PVIFA(10%, 3)=2.486852；
PVIFA(10%, 4)=3.169865；PVIFA(10%, 5)=3.790787；PVIF(10%, 1)=0.909091；
PVIF(10%, 2)=0.826446；PVIF(10%, 3)=0.751315；PVIF(10%, 4)=0.683013；
PVIF(10%, 5)=0.620921；MC(10%, 1)=1.100000；MC(10%, 2)=0.576190；
MC(10%, 3)=0.402115；MC(10%, 4)=0.315471；MC(10%, 5)=0.263797）
三、請解釋下列不動產抵押貸款相關名詞：（每小題5分，共25分）
(一)理財型房貸或稱回復型房貸
(二)寬限期房貸
(三)指數型房貸
(四)抵利型房貸
(五)二胎房貸
四、雲林不動產投資顧問公司正在替客戶評估3個為期5年，且實質必要報酬率為8%的投資案，其未來每年期末的名目現金流量（萬元）如下：
雲林不動產投資顧問公司預期未來5年消費者物價指數的漲幅為每年2%。
(一)試計算各投資案的淨現值（net present value）及獲利指數（profitability index）。（15分）
(二)在該客戶現有2,000萬元資金的限制下，且同一投資案無法重覆投資，A和C投資案又為互斥投資案時，應如何選擇這些投資案？為什麼？（10分）
（註：可應用以下利率因子：
PVIFA(8%, 1)=0.925926；PVIFA(8%, 2)=1.783265；PVIFA(8%, 3)=2.577097；
PVIFA(8%, 4)=3.312127；PVIFA(8%, 5)=3.992710；PVIF(8%, 1)=0.925926；
PVIF(8%, 2)=0.857339；PVIF(8%, 3)=0.793832；PVIF(8%, 4)=0.735030；
PVIF(8%, 5)=0.680583；MC(8%, 1)=1.080000；MC(8%, 2)=0.560769；
MC(8%, 3)=0.388034；MC(8%, 4)=0.301921；MC(8%, 5)=0.250456；
PVIFA(10%, 1)=0.909091；PVIFA(10%, 2)=1.735537；PVIFA(10%, 3)=2.486852；
PVIFA(10%, 4)=3.169865；PVIFA(10%, 5)=3.790787；PVIF(10%, 1)=0.909091；
PVIF(10%, 2)=0.826446；PVIF(10%, 3)=0.751315；PVIF(10%, 4)=0.683013；
PVIF(10%, 5)=0.620921；MC(10%, 1)=1.100000；MC(10%, 2)=0.576190；
MC(10%, 3)=0.402115；MC(10%, 4)=0.315471；MC(10%, 5)=0.263797）
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99年公務人員高等考試三級考試試題 33560【類科】公產管理【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、何謂房地產投資可行性評估？並請說明投資可行性評估的內容。（25分）
二、請述明不動產景氣指標的種類。從生產面而言，可供選取的景氣指標有那些？（25分）
三、何謂不動產市場透明度（Transparency）？如何衡量不同市場的透明度？（25分）
四、趙先生現在投資一項不動產，其投資時的市場價值為1,000萬元，淨年租金收入為30萬元，假設未來可能的市場價值及年租金收入變動機率如下：
(一)上漲的機率為50%：市場價值上漲為1,200萬元，淨年租金收入為35萬元。
(二)下跌的機率為50%：市場價值跌為900萬元，淨年租金收入為27萬元。若趙先生以向銀行融資600萬元的財務槓桿方式進行投資，融資年利息為18萬元。
請以上列資料說明：
(一)何謂不動產投資之槓桿比率（Leverage Ratio）？本個案的槓桿比率為多少？
(二)比較本個案以自有資金投資的風險值及以槓桿比率投資的風險值（請分別比較現金流及資產價值的風險值）。
(三)請以此個案資料分析槓桿比率與投資風險之間的關係。（25分）
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99年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、請說明何謂房價泡沫化？（10分）又房價泡沫化的成因與可能後果為何？（15分）
二、張先生在民國79年時購買一戶位於台北市文山區五樓公寓的三樓，面積為120平方公尺，購買總價為200萬元，在民國99年時以1,200萬元的價格售出，張先生宣稱其投資報酬率為500%。此投資報酬率的計算方法有何優缺點？（10分）又你認為張先生的投資報酬率，其衡量應採用何種方法較為適當，並請詳細說明應考慮的因素為何？（15分）
三、何謂實質選擇權（real option）？又等待選擇權、提前選擇權、放棄選擇權三者的內涵與其在不動產投資實務的可能應用各為何？試詳述之。（25分）
四、請解釋下列名詞：（每小題5分，共25分）
(一)住宅增值參與證券（Home Appreciation Participation Note, HAPN）
(二)逆向年金抵押貸款（Reverse Amortization Mortgage）
(三)股東權益報酬率或自有資金報酬率（Return on Equity）
(四)BOT（Build-Operate-Transfer）
(五)蒙地卡羅模擬法（Monte Carlo Simulation Approach）
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98年公務人員高等考試三級考試試題 33160【類科】公產管理【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、有一棟商辦大樓的辦公室建坪50坪，建商開價738萬元，每坪每月的市場租金600元，銀行願意貸款8成，期限30年，年利率3%，按月本利均等攤還銀行貸款，每年可能的空屋損失約5%，營運支出（含地價稅、房屋稅）每年約佔可能總收入的10%，投資人買入後營運出租，收取相當於2個月租金額度作為押金，押金存於銀行設定1年期定存，年利率1%，按月複利計息，房地產每年增值暫且不計，請問：
(一)請計算資產總報酬率（Rate of Return on Total Capital；ROR）、權益報酬率（Rate of Return on Equity；ROE）、和貸款常數（Mortgage Constant；K）各為若干？比較上述三個指標，並說明本案是否值得投資？（15分）
(二)請評析以簡單的財務分析方法分析投資的可行性，該方法的優缺點為何？（10分）
二、請比較不動產資產信託（REAT）和不動產投資信託（REIT）的性質、收益來源和風險種類有何異同？（25分）
三、假設有一宗國有土地位於信義計畫區，土地面積2500坪，若採取標售所有權方案，土地單價為每坪450萬元；若採取標售地上權方案，地上權權利金為每坪200萬元，存續期間為50年，除權利金外，得標人每年須付土地租金，假設土地租金每坪每年4萬元，請問以地主的角度而言，以標售所有權或是標售地上權何種方案所能獲得的收入現值（Present Value；PV）較大？（假設長期需要報酬率為10%），並請分析此兩種方案對地主的利弊得失。（25分）
四、假設王先生5年前向A銀行借款600萬元購屋，貸款利率為8%，採本利均等攤還法，30年內按月攤還本利。5年後，市場利率下跌，A銀行答應王先生調降貸款利率的要求，將貸款利率調降為3%，但必須「即時」支付貸款餘額之1%作為提前清償的罰款，則王先生借新還舊是否划算？（25分）
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98年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、在次貸風暴下，美國借款購屋者違約案例頻傳，而在後續之不動產景氣多空分歧下，我國不動產預售市場發生了建商「退還訂金」的案例，試探討以下情況：
(一)若預售屋完全出清，是否表示建商完全無風險？或面臨其他風險？試解釋其中原因。（5分）
(二)對預售屋之買方而言，若其目的為單純的投資，其於期初所繳付之訂金為X元，假設不考慮其未來違約之信用成本，則在未來不動產價格漲跌下，試以不動產價格變動為橫軸（往右為上漲，往左為下跌），投資者之損益為縱軸（往下為損，往上為益），於考慮其所繳付之訂金X元，畫出投資者之損益線。（5分）
(三)在不考慮借款購屋者違約後信用及其他收入受損之情況下，試探討不動產市場之變動如何影響不動產貸款契約中借款者之「違約行為」，試以不動產價格變動為橫軸（往右為上漲，往左為下跌），借款者「違約行為」之損益為縱軸（往下為損，往上為益），畫圖表示之。（5分）
(四)若法律規範銀行不得對房貸違約戶追索其他所得，僅得以該屋為抵押品拍賣後價款充抵貸款餘額，試解釋在不動產市場變動下，此規範對借款者違約行為之影響，請就金融秩序穩定性之觀點提出簡單的論點。（5分）
二、目前某不動產投資公司正在評估三個專案：A、B及C，此三專案每年可獲得之淨現金流量均為1000元，A、B及C之投資年限分別為二、三及六年，其內部報酬率（internal rate of return, IRR）分別為30%、25%及20%，此三專案之必要報酬率均為10%，若只能選擇一專案進行投資，則在可連續重置之假設下，此公司應選擇那一方案進行投資？（30分）
（註：可應用以下利率因子：年金現值利率因子PVIFA(10%, 6)= 4.3553； PVIFA(20%, 6)= 3.3255。）
三、美國次級房貸風暴發生後，對全世界資產市場產生嚴重衝擊，臺灣的股票市場與不動產市場也因此受影響。試探討：
(一)何以此風暴對全球造成影響，而與其他單一國家型風暴或區域型風暴不同？（5分）
(二)此風暴對我國股市與不動產市場所造成的影響，及對此二市場影響程度的差異性，並說明其原因。（15分）
四、某甲有自備款200萬元，向銀行借款600萬元購屋，總價為800萬元，20年按月等額繳付本息（即constant payment mortgage, CPM），利率為每年浮動，起始利率為6%，附加利率及調整上限均為3%，若第2年之利率指標為9%，在可「負攤還（或負償債，negative amortization）」之條件下：
(一)試求出其於第1年及第2年年底之貸款餘額分別為多少（計算時取到小數第2位，最後結果取整數）？（20分）
(二)比較此兩年之貸款餘額，並據以說明「負攤還」之概念。（5分）
(三)若短期內利率上升，浮動利率貸款之借款人可能因此承擔較高的償債壓力而導致違約，試探討短期內應用「負攤還」方式降低違約行為之可行性。（5分）
（註：可應用以下利率因子：年金現值利率因子PVIFA(0.5%, 240)= 139.5808；PVIFA(0.75%, 228)=109.0635；PVIFA(1%, 228)=89.6551。）
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97年公務人員高等考試三級考試試題32960【類科】公產管理【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、若你打算投資某一商場之店面，該店面計2000 坪，預估未來十年間每坪每年之營運毛收益為2.5萬元，營運費用比率約為55%。假設向A 銀行借款，A 銀行答應借貸6000萬元，貸款年利率為9%，10年內按月等額攤還本息。若你打算持有此店面營運10年，預估第11年起此店面之淨營運收益將每年穩定遞減2%，直到永遠，在暫不計算稅賦之情形下，投資之要求報酬率為10%，則此店面目前之合理價格應為多少？（應用下列財務因子：年金現值利率因子PVIFA(10%, 10)＝6.1446；PVIFA(0.75%, 120)＝78.9417；現值利率因子PVIF(10%, 10)＝0.3855）。（30分）
二、在收益型不動產（如旅館等）之投資分析中，土地來源可為租用或購置，若在租用時未來土地租約可合理續約不影響營運，則在不計未來土地價格增、貶值之情形下，試分別以
(一)損益平衡分析之觀點（並繪圖說明）；
(二)淨現值（Net Present Value, NPV）
分析之觀點，比較土地來源為“租用”及“購置”下營運之風險。（25分）
三、某估價師為一不動產證券化個案進行一商業不動產之估價。由於該估價師對此不動產之經營型態不甚熟悉，因此直接詢問該大樓業主有關營運費用率（operating expense ratio, OER）之水準，該業主直接告知營運費用率約為15%。該估價師復由該大樓之簽證會計師取得經簽證之相關報表資料，所得過去三年之總收益及費用情形如下表所列：
年底 2005 2006 2007
營運總收益（萬元） 3050 2980 2950
營運總費用（萬元） 1225 1190 1175
若你是該估價師，估算正常情形下，投資資金來源中自有資本比例為四成，要求報酬率為8%；其餘為銀行貸款，貸款利率6%，20年內每年等額償還本息。且根據營運趨勢預期未來每年總收益自2008年起將逐年穩定遞減1%。則在以上的資訊且暫不計閒置及欠租損失下：（25分）
(一)探討可能採用之營運費用率。
(二)試以上述資料估算該不動產在2008年初之價格（應用財務因子：年金現值利率因子PVIFA(6%, 20)＝11.4699）。
四、政府在整體開發過程中，通常在區段徵收完畢及所有公共建設完成後才進行標售事宜，由於整體開發與銷售時程極長，對公共財政也常造成負擔，試以「預售屋」及「成屋」開發的比較觀點，探討現行制度對政府開發單位可能導致之風險，並檢討此開發流程須要改進的空間。（20分）
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97年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資分析
一、請說明美國次級房貸風暴（Subprime Mortgage Crisis）的成因為何？（15分）又美國次級房貸風暴會對臺灣的不動產市場產生衝擊嗎？請詳細說明你的觀點與理由。（10分）
二、某甲擬向一個潛在客戶提出一個收益性不動產的投資分析，此收益性不動產的售價為25,000,000 元，第一年期末的預期租金收入為4,000,000 元，且租金每年預期成長3%，預期的空置損失為租金的10%，營運費用為有效總收入的35%。此投資方案將向銀行貸款70%，採本利均等方式（constant payment mortgage, CPM）償還，貸款利率為11%，貸款期間為30年。此外，此不動產預期每年可增值3%，且在持有5年後出售。在不考量稅賦與折舊等因素下，請問：
(一)第一年的債務保障比率（debt coverage ratio）為多少？（5分）
(二)投資方案的內部報酬率（internal rate of return, IRR）為多少？（10分）
(三)以14%的折現率計算，此方案的淨現值（net present value, NPV）為多少？（10分）
三、請說明臺灣房地產市場歷次景氣循環的時機、原因以及當時政府政策為何？（25分）
四、請針對不動產相較於國內常見的其他投資工具（至少五種），在獲利性、安全性以及變現性等項目進行比較？（10分）有人認為在臺灣現行物價高漲階段是投資不動產的最佳時機，對此論點你有何看法？請詳細說明你的理由。（15分）
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96年公務人員高等考試三級考試試題 33260【類科】公產管理【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、不動產投資之目的與限制各為何？以不動產作為投資標的物有何優缺點？（25分）
二、何謂淨現值（net present value；NPV）？以其評估投資案之期望報酬，有何缺點？
利潤指數（profitability index）如何改進其缺點？（25分）
三、試詳分述營運、稅務及增值等三種財務槓桿之意義。（25分）
四、當某不動產每年之淨經營收益（net operating income；NOI）為180萬元，債務涵蓋比率（debt coverage ratio；DCR）為1.2，抵押貸款期間25年，利率5%（以年為計算複利之基期）時，該不動產能支撐之最高貸款額為何？當某投資人之自有資金報酬率（rate of return on equity；ROE）為10%時，自有資金之上限為何？請利用後門法求算該不動產投資案對該投資人之最高經濟價值。（25分）
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96年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資【考試時間】2小時
一、近年來住宅不動產開發常有豪宅的產品出現，請問豪宅社區投資個案之基本要件為何？請列出評定一般豪宅社區之市場特性因素10項，並說明其理由。（25分）
二、不動產投資開發過程中「資產/負債管理」（Asset/Liability Management）的目的及執行步驟為何？並請敘述其衡量指標及代表意義。（25分）
三、甲欲投資購買某商用不動產，依據市場分析資料，此不動產未來5年之淨營運收益估計約為400 萬元、500 萬元、500 萬元、500 萬元、600 萬元，目前市價約2,000萬元，假設不考慮所得稅、折舊等其他因素。請回答下列問題：
(一)甲自有資金400 萬，其餘金額向銀行貸款，年利率為10%，5年期，按月攤還本息，請計算甲每年的償債支出？大約自第幾年起其貸款餘額將少於1,000 萬元？（15分）
(二)若5年後將該不動產出售，預計甲可得2,300 萬元，則在必要報酬率10%之情形下，甲是否應進行此項投資（請依NPV 及IRR 分析）？（10分）
附註：作答時，其計算過程，若有小數點，一律取小數點後五位數，第六位數採四捨五入法進入第五位數；計算結果，最後答案取整數，小數點以後捨去。
四、某公司有兩個互斥型投資方案，方案A 之計畫年限為6年，其NPV 為400 萬元；方案B 之計畫年限為4年，其NPV 為300 萬元。請回答下列問題：
(一)請說明互斥型方案存續年限不同時的資本預算評估法則。（5分）
(二)假設兩方案資金成本皆為10%，請以「連續重置法」及「約當年金法」評選最適方案。（10分）
(三)若資金成本不同時（假設A 方案10%，B 方案11%），須將資金成本之差異，以何種方式反映較為適宜？請計算並說明之。（10分）
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95年公務人員高等考試三級考試試題32760【類科】公產管理【科目】不動產投資分析【考試時間】2小時
一、何謂總資金報酬率（rate of return on total capital；ROI）？何謂內在報酬率（internal rate of return；IRR）？就投資分析而言，各有何缺點？（25分）
二、何謂敏感度分析？該分析有何缺點？模擬分析如何改進之？（25分）
三、不動產投資應考量那三種生命週期？三者應如何整合？試詳分述之。（25分）
四、當要求報酬率為5%時，A 投資案之淨現值（net present value；NPV）為何？當再投資報酬率為2%時，其“修正內在報酬率”（Modified IRR；MIRR）為何？（25分）
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95年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題 90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資【考試時間】2小時
一、若投資人投資國內某不動產投資信託基金（REIT），該基金為封閉型基金，初始投資標的為位於台北市的某棟兼具商辦與旅館的大樓，該基金未來的收益來源為大樓的租金收入及不動產處分收入。試問投資人投資此投資工具應注意那些風險？（25分）
二、投資下列不動產證券化相關基金的資料如下：（25分）
(一)投資人若欲選擇單一標的進行投資，請以平均數變異數準則（Mean–Variance Criterion, MVC）和變異係數（Coefficient of variation, CV）判斷較佳的投資標的為何？並說明之。
(二)投資人若欲在以下BC、CD、DE、BE、CE 等標的投資組合中選擇較佳之投資標的，其中投資組合內各投資標的的投資比例各為50%，請計算各組合之利潤與風險，判斷較佳的投資組合為何？並說明之。
三、假設一個案有10單位的商場要出租，每單位面積40坪，每單位每月租金為20萬元，空屋損失及營運支出占可能毛收入之20％。銀行要求的債務保障比率（Debt Coverage Ratio；DCR）為1.5，目前的貸款利率為5％，貸款期限30年，採本利均等攤還法。自有資金的需要報酬率（Required Rate of Return on Equity）為12％。假設不計稅賦及時間的金錢價值。試問：（25分）
(一)銀行願意貸款總額、自有資金價值與資產總價值各為多少？
(二)今此個案欲以2億元出售，如你是投資者是否會購買此一個案？原因為何？
(三)以本案為例，請說明以不動產出租經營收益評估其投資可行性的方法之優缺點為何？
四、何謂預期報酬率（Expected Rate of Return）？何謂需要報酬率（Required Rate of Return）？相關的決策法則為何？（25分）
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94年專門職業及技術人員特種考試考試試題60150【類科】不動產估價師【科目】不動產投資與市場分析【考試時間】2小時
一、解釋名詞：（25分）
(1)市場占有率（market capture rate）
(2)一手資料（初級資料，primary data）
(3)景氣循環（business cycle）
(4)市場區隔（market segmentation）
(5)最佳資本結構
二、2002年臺灣地區甲城市、乙城市及丙城市的房地產地區環境數值資料如表1，試依表中數值，比較分析三地之住宅（residential market）、零售商場（retail market）及辦公室（office market）的市場需求特性為何？（25分）
三、何謂利率（interest rate）？何謂資本還原率（cap rate, or capitalization rate）？兩者有何異同？（20分）
四、某甲經營一出租商場，總共2,000 坪，租金每月每坪2,000 元，空屋率為10%。營運成本為最大可能租金收益的17%。投資資金來源為股東權益，沒有任何貸款。在購買商場時，支付了152,000,000 元，其時土地公告現值為120,000,000 元，房屋現值為32,000,000 元，分25年直線折舊無殘值。營利事業所得稅稅率為30%。假如此一出租商場之市價每年增值5%，公告現值每年增加3%，每年淨現金流入相同，而且某甲將在第十年年底將這商場賣掉，不動產交易除應納之土地增值稅外，交易費用為售價之2%。在折現率為12%之條件下，請問這出租商場的不動產價值現值為何？此一投資案的淨現值又是多少？（30分）
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94年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資【考試時間】2小時
一、對一個容積移入之住宅地區，從投資者的觀點而言，在投資過程中，市場分析考慮的因素為何？再者，辦公室不動產投資和住宅不動產投資考慮的因素有什麼差別？
試申論之。（25分）
二、試列舉不動產投資中三種常見的風險分析方法，並詳述其優缺點為何？（25分）
三、某甲花了1500 萬購買一間50坪店面出租，同時他向銀行貸款60%，利率6%，期間20年，銀行對某甲要求債務保障比率1.3；最近一年該店面附近租金行情每月每坪約3000元；因為市場因素，出租閒置損失可能占毛收益8%，營運費用占有效毛收益20%；權益報酬如果要求在15%，請問某甲投資計畫是否可行？請先繪圖說明求解過程，並詳細計算之。（25分）
參考資料
四、土地開發市場中常有回饋或捐贈土地、樓地板和代金等相關規定，請問這些規定對不動產市場在景氣或不景氣的時候，會產生什麼影響效果，這些影響分析，經常使用的分析方法為何？請詳細說明之。（25分）
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九十三年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90540【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資【考試時間】二小時
一、(1)簡述不動產在「權益面」與「資產面」證券化之差異，其所發行之證券分別受那些因素影響？試至少分別舉出一個影響因子。（25分）
(2)若欲以高速公路之未來十年之收益發行證券售出，你認為適用上述何種證券化之類型？若某段高速公路未來十年中每年之收益約為15億元，政府提供3%之收益率給證券投資者，倘順利將此十年之收益以證券化方式售出，政府應可藉此獲取多少現金？
(3)若101百貨公司營運良好，每年淨營運收益（Net Operating Income，NOI）約有2億元，預期未來每年可穩定持續成長2%，但其所屬母公司在規劃其他投資案時亟需資金挹注，因此欲將101百貨公司之部分股權信託證券化售出，則101百貨公司適用上述種證券化之類型？又其適用種何信託方式？（即投資或資產信託？）若101百貨公司之綜合資本化比率為10%，則你評估101百貨公司之總價值為多少？（25分）
二、某不動產投資個案，需期初投資總成本1000萬，預估未來每年毛收益灼為400萬元，相關之營運費用為每年250萬元，若第四年底此專案可轉售，目前預估可售得900萬元。A公司欲參與此專案之投資，其資本規劃有兩種，分別為:
(1)自有資金400萬及貸款600萬，貸款利率7%
(2)自有資金100萬及貸款900萬，貸款利率10%
若銀行約定貸款期限為十年，此十年間每年底等額攤還本息，即按CPM（Constant Payment Mortgage）還款，但若未繼續經營即應償還貸款餘額。若A公司之自有資金要求報酬為10%，則在暫不計稅負及興建期時間價值之情下，試分別以利潤指數（或獲利能力指數，Profitability Index,PI）、債務（或債權）保障比率（Debt Coverage Ratio,DCR）與淨現值（Net Present Value，NPV）評估此四年本專案之整體自償性及每年度之償債能力，並以財務風險之角度衡量A公司應以何種資本規劃方式投資此專案。（25分）
三、若C大學附近學生宿合住房率巳近飽和，投資者B公司現在即刻開工興建，假設一年後可完工，投資總成本為1000萬元，B公司打算自銀行款七成，準備自有資金三成，貸款利率為每年9%，十年內每年等額償還本息，倘銀行對B公司此投資案之債務（或債權）保障比率（Debt Coverage Ratio,DCR）之最低要求為1.4才會核准貸款，B公司自有資金之稅前要求報酬率為10%，而目前該區域同類型學生宿合每年可收取之租金總收入為200萬元，在假設無空房率下，其營運管理費用約為30%，則
(1)根據你的評估，B公司現在否值得投資？
(2)若（1）之答案為否， 且假設市場上租金每年可持續上漲5%，而營建及土地等投資相關成本不漲，則B公司應可在幾年後進行投資？（25分）
四、若你想投資不動產，以下有三種投資標的（A，B及C）及其過去五年報酬率供你選擇:
(A)：出租住宅，過去五年之報酬率分別為4%、7%、6%、5%及8%。
(B)：辦公大樓，過去五年之報酬率分別為12%、7%、2%、6%及8%。
(C)：不動產投資基金，但此基金中只包含以上出租住宅與辦公大樓此二產品，且此二標的所佔之權重分別為40%及60%，且巳知出租住宅與辦公大樓此二標的之相關係數為0.6
假設未來市場趨勢與過去不會有太大變動，則在有限的資訊及不考慮其他因素下，你應依何準則選擇以上那一標的投資？（25分）
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九十三年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題60150【類科】不動產估價師【科目】不動產投資與市場分析【考試時間】二小時
一、甲、乙及丙三投資標的過去的年投資報酬率如下:（40分）
(1)請計算各投資標的在86.至92年的平均報酬率及變異數（variance）。
(2)假設你持有一投資組合，其包含30%資金投資在甲投資標的、40%資金投資在乙投資標的及另外30%資金投資在丙投資標的，請問此一投資組合在86.至92年期間每年的報酬率及其平均報酬率是多少？此一投資組合的變異數又是多少？
(3)請計算甲、乙、丙三個投資標的兩兩間之相關係數，並說明其所代表的意義。
二、解釋下列名詞：（20分）
(1)利息保障倍數（Times Interest Earned）
(2)資本資產定價模型（Capital Asset Pricing Model）
(3)溢價發行
(4)初級市場（Primary Market）
三、請問內部報酬率法（Internal Rate of Return）在使用上有那些缺點？需舉例說明。（20分）
四、「依我國不動產證券化條例之規範，我國的不動產投資信託及不動產資產信託皆可依投資標的之差異，將其區分為權益型（Equity REIT）、不動產抵押權型（Mortgage REIT）與混合型（Hybrid REIT）三種。」你認為上述說法是否正確？請說明你贊同或不贊同上述說法之理由。（20分）
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九十二年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題90130【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資【考試時間】二小時
一、何謂不動產證券化？其對我國不動產市場之影響如何？試分述之。（25分）
二、某銀行不久前完成一筆「不動產信託受益權」信託商品，其係由委託人某公司將其所擁有之大賣場出租給某量販店，並將未來五年年收入3400 萬元的租金收益信託予該銀行，再由其發行受益權憑證，出售給國內保險業者及其他投資機構，受益權規模1.15億元，五年到期，票面利率為5.25%，每半年還本付息一次，而該銀行則可收取募集費用2%以及每年千分之二的信託管理費。（25分）
(1)請就以上所設定之條件編列收支評估表。
(2)請就收益性、流動性與風險性這三方面分別評估其可行性。
三、陳君購置國宅一幢，總價400 萬元，頭期付款(Down payment)120萬元，餘額則經由房貸支付，這其中國宅優惠低利貸款為年息2.4.厘（最高額度為200 萬元），超過200 萬元部分，則辦理銀行一般房貸，年息4.2.厘，又按月分期付款方式為前5年只付息不付本，而五年後則本息均攤，試問：（25分）
(1)貸款 20年及30年,每月所需支付金額五年內和五年後各為多少?
(2)此國宅低利優惠貸款部分，能替陳先生省下之金額現值為多少?
四、建中地產股份有限公司，使用8%的資金成本，去評估二個互斥的土地投資開發案。
其各期間之現金流量表列如下：（單位：百萬元）（25分）
註：1. C i 代表第i 期之現金流量； 2. 現金流量單位：百萬元
(1)請計算各個投資計畫之PI(獲利指數)與NPV(淨現值)。
(2)請依上述計算結果選擇一投資方案。
(3)為何 NPV 法與PI 法產生衝突。
(4)若該地產公司共有五千萬元可供投資，今有第三土地投資開發計劃與上兩個計劃互為獨立：
請問應如何選擇投資計畫？
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九十一年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題30140【類科】不動產估價師【科目】不動產投資與市場分析【考試時間】二小時
一、基本財務可行性分析（Basic Financial Feasibility Analysis）之優缺點各為何？某投資開發商擬興建12樓公寓10.棟，開發完竣後，自行經營管理該開發案。假設該案之相關變數如下列，請利用基本財務可行性分析，由該開發商觀點，分別求算該投資案之最高貸款額（Loan）、最高自有資金（Equity）及開發案之最高價值。如果總開發成本為420,000,000 元，試問該開發商是否應該投資開發？（25分）
(1)每單位每年期望收益額：＄360,000
(2)不動產單位數：120個
(3)空屋和欠租酌減率（Vacancy Allowance Ratio; VAR）：為可能毛收益(PGI)之7％
(4)經營費用：為有效毛收益(Effective Gross Income; EGI)之20％
(5)涵蓋比率(Debt Coverage Ratio; DCR)：1.15
(6)抵押貸款利率：7％
(7)抵押貸款年期：30年
(8)自有資金報酬率（ROE）：6%
二、何謂淨現值（NPV）？利用淨現值法以為投資決策之準則有何缺點？何謂風險容受力（Risk Absorption）？如果甲投資案之現金流量如下表，試分別求算其淨現值及風險容受力。假設A 投資人之要求報酬率為8％，可接受之風險容受力下限為0.06，請問其可否投資甲案？（25分）
三、何謂服務範圍（Trade Area）？請說明如何應用服務範圍的觀念至不動產市場分析？（25分）
四、何謂「空屋率」（Vacancy Rate）？何謂「胃納率」（Absorption Rate）？請討論空屋率、胃納率與不動產市場之關係？（25分）
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九十一年專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試試題73440【等別】高等考試【類科】不動產估價師【科目】不動產投資與市場分析【考試時間】二小時
一、何謂"價格交叉彈性"(Cross-price Elasticity)？試就不動產商品的需求面解釋當"價格交叉彈性"小於零時所代表之意義。（25分）
二、在不考慮其他影響現金流量之因素（如利息之多寡），而僅考量貸款之本金攤還下，在不動產抵押貸款之各項條件（除還本方式外）皆相同時，試比較本金到期一次清償方式之抵押貸款、定額攤還方式之抵押貸款(Constant Amortization Mortgage, CAM)及等額付款方式之抵押貸款(Constant Payment Mortgage, CPM)等三種不同本金償還方式之抵押貸款對淨現值(NPV)的影響程度之差異。（25分）
三、在不動產市場供給不變下，一個刺激需求增加之短期性政策將使短期間之需求發生變化，造成市場均衡價格與量均上揚。試分析市場在供給仍維持不變，但政策中斷無法長期持續，使得原需求誘因消失且無其他正面影響因素產生，而導致需求萎縮時，均衡將會有什麼變化？（25分）
四、大雄向西南銀行借一筆500 萬元之不動產抵押貸款，貸款期限為20年，年利率採浮動利率，首年之年利率為6%，還款方式採等額付款方式（即此筆貸款為等額付款貸款，其在固定利率下，每期付款總金額固定不變），每個月計息並付款一次，試問若自第13個月起，年利率調升至7.2%，此時大雄每個月之貸款支出總額為多少？此筆借款在還完第七十二個月貸款金額後，大雄尚欠西南銀行多少餘額未清償？（25分）
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